Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту пошаговая инструкция

Рассказываем, как самостоятельно проверить продавца и документы, если вы решили приобрести жилье на вторичном рынке

Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.

Совет № 1: Проверьте собственника

Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта. «Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.

Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями.

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.

Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП, и вы убедитесь в том, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась», — объяснил Сопин.

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Совет № 4: Узнайте кто зарегистрирован в квартире

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.

Совет № 5: Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Совет № 6: Запросите информацию в МВД

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. «С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен, и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья менял паспорт, нужно посмотреть на сведения о ранее выданных паспортах на предпоследней странице», — посоветовал аналитик «Авито-Недвижимости».

Совет № 7: Проверьте справку по ипотеке

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Совет № 9: Изучите кадастровый паспорт

Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки. «Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита Бизнеса» Сергей Соловьев.

Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.

Совет № 10: Проверьте задолженности по коммуналке

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

Совет № 11: Не забывайте о безопасности

С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:

• никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);
• не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
• всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
• ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
• обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Покупка недвижимости для большинства людей событие значительное и ответственное — не каждый день можно позволить себе купить квартиру или нежилое помещение для офиса. И, естественно, каждый желает обезопасить столь значительное финансовое вложение. Покупая недвижимость (квартиру, земельный участок или дом), многие задаются вопросами: как проверить чистоту сделки с недвижимостью, как проверить юридическую чистоту квартиры, дома, участка, офиса самостоятельно, как проверить историю квартиры или иного объекта недвижимости перед покупкой, нужен ли юрист при покупке квартиры или лучше привлечь риэлтора.

К сожалению, бытует мнение, что привлечение риэлтора автоматически устраняет любые юридические риски и гарантирует чистоту и прозрачность сделки. Однако данное мнение весьма ошибочно. Да, безусловно, риэлтор осуществляет проверку документов, но эта проверка носит весьма поверхностный характер и может ограничиваться заказом выписки из ЕГРН на объект недвижимости для подтверждения полномочий собственника. Но в современных реалиях юридические риски кроются именно в деталях.

Всегда нужно помнить, что основная цель риэлтора заключается в том, чтобы сделка состоялась. И в этом ключевое различие между риэлтором и юристом. Именно поэтому, проверка юридической чистоты объекта недвижимости является крайне востребованной услугой в юридических компаниях. 

Также бытует ошибочное мнение, что при покупке квартиры в ипотеку проверять юридическую чистоту сделки не нужно — банк все проверит сам. Однако банк осуществляет только поверхностную проверку объекта недвижимости, удостоверяется в наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений (при кредитовании “вторички”) или анализирует состояние застройщика только по некоторым критериям (при кредитовании долевого строительства). Основная задача банка при кредитовании — проверить самого заемщика. Кроме того, зачастую банк перестраховывается дополнительными способами обеспечения обязательств (например, поручительством), поэтому что бы не случилось с объектом недвижимости или застройщиком, вы останетесь должны банку, а проблема с неблагонадежностью застройщика или оспариванием сделки с недвижимостью — это только ваша проблема. Не стоит надеяться на проверку недвижимости и застройщика банком, проверяйте недвижимость перед покупкой самостоятельно или с привлечением специалиста.

Необходимо также понимать, что ни риэлтор, ни юрист никогда не смогут вам полностью гарантировать отсутствие рисков — просто потому, что случаются ситуации, которые иногда сложно себе представить даже опытному юристу либо проверка этих рисков невозможна. Например, предыдущий собственник квартиры признан судом безвестно отсутствующим, что послужило основанием к оспариванию совершенных им сделок его родственниками. Или человек вдруг узнает, что умерший является его отцом, устанавливает отцовство и восстанавливает срок для принятия наследства.

Основная задача юриста при проверке юридической чистоты объекта недвижимости — обозначить клиенту возможные риски и оценить вероятность их наступления. Решение, в конечном счете, всегда остается за клиентом.

Какие риски могут подстерегать неосторожного покупателя недвижимости?

Сразу необходимо отметить, что покупка готовой недвижимости в новостройке значительно менее рискованное мероприятие, чем покупка на вторичном рынке. Тем не менее, проявлять должную осмотрительность и внимательность нужно всегда. 

При покупке готовой квартиры в новостройке необходимо убедиться, что продает ее именно застройщик. Очень часто даже известные застройщики стараются разделить функции по строительству и продаже между разными юридическими, а в некоторых случаях и физическими, лицами. В случае, когда квартиру продает застройщик, но в качестве продавца по договору выступает другое юридическое или физическое лицо, необходимо понимать, что отвечать перед вами в случае возникновения спорных ситуаций будет именно продавец, а не застройщик. И в этом кроется первая опасность – как правило, такой продавец, используемый в качестве посредника, не обладает финансовыми ресурсами и в случае, например, признания сделки недействительной, будет крайне тяжело получить с такого продавца уплаченные денежные средства, не говоря уже о возмещении причиненных убытков. 

Второй крайне важный момент – необходимо убедиться, что продавец осуществил финансовый расчет с застройщиком. Причем данный факт должен подтверждаться не просто письмом застройщика, что он не имеет финансовых претензий к продавцу, но и непосредственно платежным документом, подтверждающим фактическое перечисление денежных средств застройщику. Как правило, таким документом является платежное поручение с отметкой банка о перечислении денежных средств. Отсутствие факта оплаты может послужить основанием для оспаривания сделки – например, конкурсным управляющим в случае банкротства застройщика, либо собственником самого застройщика. 

При покупке квартиры в новостройке будет совсем не лишним запросить у застройщика разрешительную документацию на построенный объект недвижимости – разрешение на строительство, документы на земельный участок и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости является основополагающим документом при покупке любой недвижимости. Помимо подтверждения прав собственности, она содержит сведения об имеющихся обременениях – ипотеке, аренде, доверительном управлении и т.д. Так как большинство застройщиков используют кредитные средства для строительства, необходимо удостовериться, что объект недвижимости не обременен ипотекой в пользу банка. 

Обратите внимание! С 01.03.2023 года выписка из ЕГРН с персональными данными собственника выдается только самому собственнику или его представителю. Поэтому теперь заказать выписку для проверки недвижимости без участия ее собственника не удастся (выписку вы получите, но в графе «собственник» будет указан только «физическое лицо» или «юридическое лицо», что неинформативно).

Любой объект недвижимости на вторичном рынке имеет свою историю и первоочередная задача заключается в том, что эту историю необходимо как следует изучить. Поэтому необходимо запрашивать у продавца документы по всем сделкам вплоть до установления первоначального собственника. Любой пробел в цепочке переходов прав – потенциальный риск для нового собственника. Облегчает задачу покупателя возможность получения выписки о всех переходах прав на объект недвижимости из ЕГРН. На основании указанных в выписке сведений о переходах прав собственности можно требовать предоставления соответствующих документов от продавца. При этом необходимо учитывать, что в связи с тем, что Росреестр наделен полномочиями по регистрации прав собственности только с 1998 г., информация о сделках, совершенных ранее, в выписке может отсутствовать.

В процессе анализа истории квартиры необходимо в первую очередь обращать внимание на нестандартные основания перехода права собственности – например, решения судов, свидетельства о праве на наследство, акты государственного органа и т.д. Все указанные документы требуют дополнительной проверки. 

Риски для покупателя заключаются в том, что каждая из сделок в цепочке должна соответствовать закону и не нарушать прав третьих лиц. В ином случае, оспаривание даже одной сделки из цепочки может привести к истребованию имущества у последнего собственника. Как показывает судебная практика, институт добросовестного приобретения в России не развит – суды предъявляют весьма жесткие требования к лицам, желающим доказать свою добросовестность. Но самое главное – добросовестное поведение не гарантирует вам защиту от предъявления виндикационного иска. Статья 302 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. 

Помимо проверки предыдущих собственников, обязательно необходимо проверить, кто зарегистрирован в квартире. Для этого необходимо получить выписку из домовой книги. И хотя в настоящее время факт регистрации не порождает прав собственности в отношении объекта недвижимости, в некоторых случаях он может существенно затруднить жизнь новому владельцу. Например, когда в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок либо недееспособный гражданин. В таком случае принудительно снять с регистрации таких граждан будет весьма проблематично. Кроме того, на право проживания в квартире в таком случае сможет претендовать законный представитель или опекун.

Также немаловажной частью проверки объекта недвижимости является проверка продавца. Это касается как продавца-застройщика при покупке новостройки, так и продавца-физ. лица. Помимо проверки общих сведений о продавце, целесообразно оценить его финансовое состояние. Для этого, юристы используют как общедоступные сервисы, такие как «Банк исполнительных производств», так и специализированные сервисы (например «Контур-фокус», «Спарк» и др.). Обязательно необходимо провести проверку продавца на наличие судебных споров и процедур банкротства для оценки рисков оспаривания сделки с недвижимостью со стороны кредиторов или арбитражного управляющего.

Таким образом, проверка юридической чистоты объекта недвижимости не может ограничиваться заказом выписки из ЕГРН и проверкой паспорта продавца или уставных документов застройщика, а должна включать более глубокой анализ как непосредственно самого объекта недвижимости, так и непосредственно продавца. 

Безусловно, юридическое заключение, подготовленное квалифицированным юристом, поможет вам объективно оценить риски, связанные с покупкой недвижимости и принять правильное решение. 

Далее мы размещаем пошаговую инструкцию по проверке чистоты сделки при покупке недвижимости (квартиры, дома, земельного участка и т.д.) на вторичном рынке, данную инструкцию можно использовать также для проверки квартиры или иной недвижимости под залог. В данной инструкции вы найдете ответы на вопросы: как проверить объект недвижимости перед покупкой на вторичном рынке, как проверить недвижимость при покупке у юридического и физического лица. 

Если вы планируете покупку новостройки, то предлагаем вам ознакомиться с инструкцией по проверке новостройки и застройщика здесь.

Пошаговая инструкция “Как проверить юридическую чистоту недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) перед покупкой: алгоритм юридической экспертизы сделок с недвижимостью от профессиональных юристов”

Проверка юридической чистоты квартиры, дома, земельного участка перед покупкой на вторичном рынке (правовой дью дилидженс недвижимости) должна включать следующие этапы:

Шаг 1. Получаем “расширенную” выписку из ЕГРН (выписку о переходах права собственности на недвижимость) и “обычную” выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах и обременениях. Для земельных участков дополнительно запрашиваем выписки из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости. Анализируем полученные сведения.

Исходя из “расширенной” выписки составляем список переходов права собственности на объект недвижимости и список документов по данным переходам для дальнейшей проверки.

Какие документы по истории недвижимости необходимо запросить у продавца на проверку перед покупкой?

Разберем список основных оснований перехода права собственности и составим “минимум” необходимых документов для проверки (для определения полного списка документов необходимо детальное изучение основных документов с точки зрения содержащихся в них нюансов):

Мы перечислили наиболее часто встречающиеся ситуации, однако на практике могут встречаться иные ситуации, а также ряд нюансов, которые невозможно уложить даже в целом учебнике по проверке юридической чистоты недвижимости, такие нюансы лучше проверять юристу, имеющему высшее юридическое образование и опыт в сопровождении сделок с недвижимость и судебную практику по оспариванию сделок с недвижимостью и защите права собственности. 

В частности, необходимо обратить внимание на наличие у предшествующих собственников или членов их семьи права проживания, на сделки с использованием средств материнского капитала, сделки с несовершеннолетним, подписание сделки по доверенности и т.д. Также для проверки юридической чистоты квартиры необходимо удостовериться в том, что данные документы имеются у продавца в оригинале или нотариально заверенных копиях. Кроме того, помимо указанных документов по каждой сделке из цепочки переходов прав на недвижимость нужно проверить наличие сопутствующих документов, о которых будет сказано далее (наличие согласия супруги (а) на совершение сделки с совместной собственностью или удостовериться  в том, что продавец не состоял в браке, наличие согласия органа опеки на совершение сделки с несовершеннолетним, наличие согласия органа юридического лица, если такое согласие по закону требуется, доверенности  и т.д.). То есть вы должны проверить тщательно и кропотливо каждую сделку как “свою”.

На что обратить внимание в “расширенной” выписке из ЕГРН? Что может насторожить будущего собственника недвижимости?

Выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах и ограничениях нужна для проверки на предмет наличия обременений недвижимости (залогов, правопритязаний, арестов и т.д.). Также в данной в выписке можно проверить наличие зарегистрированного права собственности самого продавца, а также режим собственности (индивидуальная, совместная, долевая), что немаловажно для определения дальнейших действий по покупке недвижимости, например, необходимости соблюдения права преимущественной покупки при покупке долевой собственности или получения нотариального согласия супруги (-а) на продажу при совместной собственности.

При проверке земельного участка в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта дополнительно проверяем ограничения в пользовании земельным участком с учетом природоохранных и других требований.

Кроме того, при проверке земельного участка из земель сельхозназначения необходимо помнить о праве преимущественной покупки, принадлежащем муниципальному образованию, при продаже земельного участка сельхозназначения (сделка, совершенная без соблюдения этого права, ничтожна).

Шаг 2. Запрашиваем документы по цепочке сделок, указанные в пункте 1, и анализируем их, выявляем риски оспаривания сделок, достаточность всех документов

Шаг 3. При проверке квартиры или жилого дома запрашиваем у продавца выписку из домовой книги и заказываем архивную выписку из домовой книги

Первая выписка предоставляет информацию о зарегистрированных на дату ее выдачи лицах в квартире, жилом доме (на дату сделки необходимо запросить “свежую” выписку), особое внимание обратить на несовершеннолетних, так как их не “выпишешь” потом из квартиры. Вторая выписка позволяет проверить историю регистраций и снятий с учета в квартире с указанием причин, позволяет в совокупности с другими документами оценить риски оспаривания сделок с квартирой третьими лицами. Кроме того, данная выписка особенно важна, если ранее квартира приобреталась в порядке приватизации и возможно, один из зарегистрированных в квартире был лишен права приватизации, а потому в соответствии с законом имеет право проживания в квартире. 

Данные выписки лучше заказывать в специализированных организациях, а не у продавца, чтобы убедиться в подлинности. Самостоятельно такие выписки покупатель (в отличие от выписок из ЕГРН) не может. Стоимость услуг агентств по предоставлению таких выписок составляет от 3000 до 7000 рублей (зависит от региона проверяемой квартиры).

Шаг 4. Уточняем у продавца, кто подписывает от его имени договор, и проверяем полномочия представителя

Если договор от имени продавца подписывает представитель, то необходимо проверить доверенность представителя: доверенность должна быть нотариально удостоверена, проверьте полномочия на подписание подобного договора, срок доверенности. Проверяем на сайте нотариальной палаты, действительно такая доверенность была удостоверена, не была ли она отозвана. Вместе с тем, подписание договора с представителем собственника всегда имеет ряд рисков.

Если договор подписывает законный представитель, проверяем также его полномочия, проверяем наличие согласия органа опеки и попечительства на сделку.

Если договор заключается юридическим лицом и подписывается лицом, имеющим право действовать без доверенности, то проверяем его полномочия: запрашиваем решение о назначении лица, действующего без доверенности, устав, а также проверяем на сайте ФНС России наличие сведений о данном лице в ЕГРЮЛ.

Также проверяем паспорт подписанта договора (основного договора и договора о внесении аванса/задатка): проверяем оригинал паспорт, сопоставляем фотографию с лицом человека, подписывающего договора (схожи ли они или имеются отличия?), “ощупываем” паспорт на наличие вклеивания фотографии и т.д. На сайте МВД проверяем действительность паспорта.

Шаг 5. Проверяем наличие судебных споров в отношении недвижимости, исполнительных производств

К сожалению, здесь возможности проверки очень ограничены. Нет возможности проверить наличие споров, в которых фигурирует данный объект недвижимости, например, по кадастровому номеру. Но, по общему правилу, споры в отношении недвижимости рассматриваются по месту нахождения недвижимости. Поэтому определяем территориальную подсудность по адресу недвижимости, смотрим базу дел данного суда. Проверяем также базу дел в суде по месту нахождения продавца ( и всех “отчуждателей” недвижимости в цепочке”. В поиске забиваем данные продавца, известных третьих лиц (из документов), прошлых собственников. Не забываем проверить также картотеку арбитражных дел.

На сайте ФССП (служба судебных приставов) проводим аналогичную проверку.

Шаг 6. Проверяем продавца недвижимости

Возможности проверки физического лица не очень большие, однако ими не стоит пренебрегать. Что нам важно проверить? Проверяем наличие дел о банкротстве, поданных заявлений о банкротстве, публикаций намерений банкротства, задолженность по налогам, а также судебные споры о взыскании с продавца денежных средств (например, по кредиту, договору займа, налоговые споры и т.д.), исполнительные производства в отношении продавца (долги продавца — это возможный риск оспаривания сделки с недвижимостью кредиторами), семейные споры (это также возможный риск признания имущества совместным, а соответственно раздел имущества и оспаривание сделки).

Покупателю необходимо обратить внимание на наличие несовершеннолетних детей у собственника недвижимости. В частности, собственник может использовать средства материнского капитала на оплату стоимости недвижимости и в последующем не зарегистрировать долю в праве собственности несовершеннолетнего ребенка. Этот факт может послужить основанием для признания сделки недействительной по заявлению Социального фонда РФ. Поэтому важно тщательно проверить платежные документы (кто перечислял деньги в счет стоимости недвижимости). 

В отношении юридического лица возможности шире. Помимо указанных выше сведений, проверяем корпоративные споры с учредителями и иные споры на сайте арбитражного суда, проверяем бухгалтерскую отчетность, решения налогового органа о задолженности, блокировке счета, сведения о реорганизации и ликвидации, залоги недвижимости и т.д. Для проверки лучше использовать также расширенные и специализированные системы “Спарк”, “Контур фокус”, “ЛИК Эксперт”.

Шаг 7. Проверяем задолженность продавца по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт дома

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ). Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование). Однако задолженность по коммунальным платежам может осложнить жизнь новому собственнику (например, отключением электричества за неуплату и т.д.). Поэтому перед покупкой квартиры убедитесь в том, что продавец исполнил свои обязательства полностью или попросите на эту сумму скидку. Для этого попросите справку из управляющей организации и фонда капитального ремонт об отсутствии задолженности (получите “свежие” документы на дату сделки).

Шаг 8. Заказываем техническую документацию на объект недвижимости

В зависимости от года создания объекта недвижимости эти документы могут храниться в БТИ или у иных кадастровых инженеров. Техническая документация позволит определить точную стоимость площадь объекта недвижимости, а также обнаружить несогласованные перепланировки. Эта информация необходима для понимания фактических данных недвижимости, а также для получения возможной скидки (так как согласовывать, например, перепланировку придется новому собственнику, что повлечет дополнительные расходы).

Правовая экспертиза документов на земельный участок должна включать в себя также межевой план, то есть покупатель должен удостовериться в том, что установлены границы земельного участка, а также сверить фактические границы земельного участка с данными межевого плана.

Необходимо также отметить, что при покупке квартиры, иного объекта в ипотеку важным моментом является отсутствие несогласованных перепланировок в помещении, так как эти данные отображаются в отчете оценщика и влияет на оценку стоимости объекта недвижимости.

Шаг 9. Проверяем “адекватность” продавца перед сделкой

Запрашиваем у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не стоит на учете, желательно с посещением врача, который подтвердит в справке “адекватность” продавца, что сократит риск оспаривания сделки по этому состоянию (справки из ПНД и НД). В любом случае такие справки являются формальностью, более надежным способом удостовериться в “нормальности” продавца является полноценное медицинское освидетельствование для сделки. Его обязательно стоит сделать, если есть риски оспаривания сделки родственниками либо есть какие-либо сомнения на этот счет (например, это желательно сделать, если продавец преклонного возраста).

Шаг 10. Проверяем нюансы сделки с недвижимостью

Покупателя должно насторожить желание продавца получить предоплату до регистрации перехода права собственности вместо выбора безопасных способов расчетов. 

Также желательно до сделки решить вопрос со снятием с учета зарегистрированных в квартире лиц, погашением долга по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт. Проверяем необходимость соблюдения дополнительных процедур для заключения сделки и регистрации перехода права собственности: нотариальное удостоверение сделки, согласие органа опеки на сделку с несовершеннолетним и пр.

В данной инструкции мы описали в целом процесс проверки юридической чистоты недвижимости. В каждой сделке есть свои нюансы, которые требуют дополнительного внимания покупателя. Мы предлагаем вам также ознакомиться с иными материалами по теме “Сделки с недвижимостью” по ссылкам в настоящей статьей или в данном разделе сайта.

Так как цена недвижимости значительна, мы советуем не экономить на проверке юридической чистоты недвижимости и заказать проверку у профессиональных юристов. Опытные юристы обладают не только достаточными теоретическими и практическими знаниями для проверки чистоты сделки с недвижимостью и выявления рисков покупки данной недвижимости, но и имеют в своем арсенале дорогостоящие программы для ЭВМ — помощники в проверке юридической чистоты недвижимости. 

Я занимаюсь углубленными юридическими проверками 11 лет и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся. Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве.

Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения.

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно. 

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги. 

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений. Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву. Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;

3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке. 

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки. 

4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?

Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение. 

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается. 

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе. Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое. Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.

5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру. 

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов. Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей. Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки. Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге. Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.

6) Проверить квартиру бесплатно — реально?

Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».

Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах). Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия». Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.

Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.

7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными. Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения. Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам. У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас; 

Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника. Но архивные данные по предыдущим   владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов. Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день; 

9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию. Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно. Поэтому будьте бдительны.   

Покупка жилья — одна из самых крупных инвестиций в жизни. Потерять такие деньги никто не хочет (а тому, кто хочет, можем передать номер счета автора этого материала). Разобрались, как проверить квартиру перед покупкой, какие документы запрашивать у продавца и на какие еще нюансы обратить внимание, если вы собрались приобретать недвижимость на вторичном рынке.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

В первую очередь перед покупкой квартиры убедитесь в том, что ее вам продает собственник и что недвижимость он получил на законных основаниях. Поэтому не стесняйтесь просить у продавца правоустанавливающие документы.

«До июля 2016 года право собственности на недвижимость подтверждалось свидетельством о государственной регистрации, а после его сменила выписка из Единого госреестра. Сегодня собственник должен предоставить или свидетельство, или выписку из ЕГРН. Оба эти документа равноправны. Также обязательно попросите показать паспорт», — говорит ипотечный брокер Леонид Григорьев.

Естественно, одних этих документов может быть недостаточно. Поэтому собираем (точнее, просим собрать продавца) полный пакет.

Попросите паспорта собственников

Первым делом, чтобы удостовериться в чистоте сделки, попросите продавца предъявить паспорта всех собственников квартиры. Что в этих паспортах искать? Информацию, которая должна совпадать с данными во всех документах на недвижимость. И проверять лучше всего все, а не только имя и фамилию. Серия, номер, кем выдан, дата выдачи — важна каждая деталь.

«Если найдете какое-то несоответствие, это еще не значит, что вас собираются обмануть, — уверяет Леонид Григорьев. — Это может произойти из-за того, что человек в какой-то момент менял паспорт, потому что подошел срок смены или он просто потерял предыдущий. В этом случае стоит проверить страницу, на которой указаны сведения о ранее выданных паспортах».

Если среди собственников есть подростки от 14 до 18 лет, загляните в их паспорта и свидетельства о рождении, если несовершеннолетние до 14 лет — в свидетельства о рождении. Там также вся информация должна совпадать с той, что указана в документах на квартиру.

А вот какие нюансы должны вас как покупателя насторожить — это явные показатели поддельных документов:

• кривые шрифты;
• отсутствие необходимых печатей;
• отсутствие водяных знаков;
• паспорт выдан давно, а выглядит как новый.

Посмотрите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров

Покупателю квартиры желательно удостовериться не только в правоспособности продавца, но и в его дееспособности и адекватности. Если выяснится, что при продаже он не отдавал отчет своим действиям, сделку могут оспорить и аннулировать. Поэтому справки из психоневрологического и наркологического диспансеров желательно получить от каждого собственника.

Проверьте основания права собственности на квартиру

Перед покупкой необходимо также уточнить, на каком основании продавец вступил в право собственности. В зависимости от этого основания он должен предоставить соответствующие документы:

• договор купли-продажи — если он купил недвижимость;
• договор передачи недвижимости в собственность — если квартира приватизирована;
• свидетельство о праве на наследство — если он получил квартиру в наследство по закону или завещанию.

«При этом, если продавец начинает вам предлагать различные дарственные, договоры ренты и мены или выясняется, что квартира перешла к нему по решению суда, такие ситуации лучше разбирать с опытными юристами, потому что с такими документами проще провернуть мошеннические схемы и проще оспорить сделку», — говорит Леонид Григорьев.

Попросите выписку из ЕГРН

Выписку из Единого государственного реестра недвижимости лучше всего попросить при знакомстве с продавцом. В ней есть список всех правоустанавливающих документов, она подтверждает право собственности на недвижимость, из нее можно узнать о том, есть ли на квартире обременения и есть ли другие собственники объекта, о которых продавец не рассказал. Если вы не проверите выписку или посмотрите ее невнимательно, а в дальнейшем появятся, например, другие собственники, сделку легко оспорить, а вы лишитесь и денег, и недвижимости.

Уточните согласие супруга на продажу

Допустим, в квартире живет семья, а собственником по всем документам числится один только муж. В этом случае при покупке нелишним будет проверить семейную историю продавца и убедиться, что жена не против сделки. Потому что недвижимость, приобретенная в браке, часто считается общей.

Причем согласие — это не просто безмолвный кивок головы и устное заверение «да я вообще не против», а заверенный нотариусом документ. В нем супруг, не являющийся собственником, должен четко и ясно выразить свою волю на сделку с недвижимостью на конкретных условиях. В согласии должны быть указаны адрес продаваемой квартиры, вид сделки, сумма продажи.

Вместе с согласием супруга не помешает проверить и брачный договор (если он есть) — на тот случай, если в нем есть условия, противоречащие согласию.

Узнайте, сколько человек зарегистрировано в квартире

Прежде чем купить квартиру, необходимо узнать, кто в ней зарегистрирован. Потому что в этом списке могут числиться и люди, которые в момент продажи находятся на длительном лечении за границей, и те, кто отбывает уголовное наказание в местах, не столь отдаленных. Вернувшись домой (и обнаружив там чужих людей), они могут заявить свои права на жилплощадь и будут правы.

Также справка о зарегистрированных лицах покажет, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети. Если они есть, выясните, как обстоят дела с их дальнейшей регистрацией и альтернативным жильем, которое удовлетворяло бы требованиям законодательства. Если квартира еще и приватизирована, ребенок автоматически становится одним из собственников и, соответственно, участником сделки. При покупке такой квартиры покупателю придется получать еще и разрешение на сделку. Опека может одобрить ее только в том случае, если новые жилищные условия ребенка будут не хуже тех, что были, а его доля не уменьшится.

Вот каким должен быть план действий:

• попросите у продавца справку о зарегистрированных лицах;
• обратите внимание на число прописанных;
• проверьте, есть ли в их числе несовершеннолетние;
• договоритесь с продавцом о том, когда все зарегистрированные будут выписаны;
• перед сделкой попросите справку еще раз — в ней должно быть пусто.

Попросите справку об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ

Купить квартиру с долгами — то еще удовольствие. Оплачивать чужие задолженности (а суммы могут быть астрономическими) вам вряд ли захочется, поэтому попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Если он говорит, что не знает, как ее получить, смело отправляйте его на «Госуслуги»‎.

Запросите справку об остатке на пенсионном счете

Если продавец в свое время вложил в квартиру материнский капитал, сделка о покупке такой недвижимости считается рискованной. В первую очередь из-за того, что детей могли «забыть»‎ наделить долями в праве собственности на жилье. Так квартиры выставляют на продажу в обход детских интересов. Чем это грозит покупателю? В перспективе подобную сделку могут оспорить и расторгнуть органы опеки, прокуратура (по решению суда), а то и сами выросшие дети, узнавшие о своих правах на проданную недвижимость.

Узнать, использовал продавец маткапитал при покупке квартиры или нет, можно, получив соответствующую справку из Пенсионного фонда.

Если в ней указано, что материнский капитал при покупке не использовался, а все деньги находятся на счету, больше ничего проверять не нужно. Если же выяснится, что продавец при покупке квартиры использовал маткапитал, перед заключением сделки важно учесть следующее:

• если дети несовершеннолетние — получить согласие органов опеки;
• если дети совершеннолетние — они должны принимать непосредственное участие в сделке;
• доли в праве собственности на приобретаемое жилье должны быть как минимум равны долям в продаваемой квартире.

Как следует осмотрите саму квартиру

Чтобы побыстрее продать квартиру, собственники часто делают предпродажный ремонт. Покупатели, впечатленные готовыми интерьерами, часто забывают проверить сантехнику, стены, потолки, полы, окна и многие другие нюансы, на исправление которых в перспективе может уйти куда больше денег, чем на тот же косметический ремонт. Причем чем старше квартира, тем больше дефектов можно в ней обнаружить. Перед покупкой их легко не заметить, поэтому проверьте:

• электрику и сантехнику;
• вентиляцию;
• инженерные коммуникации;
• оконные системы и фурнитуру;
• состояние систем отопления и водоснабжения, канализации.

Самые дотошные покупатели могут пригласить специалистов, чтобы измерить электромагнитное излучение и уровень радиации, взять пробы воды и провести тепловизионное обследование.

Выясните, была ли в квартире перепланировка

Перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка может включать демонтаж или перенос перегородок, расширение санузлов, перенос дверных проемов, объединение двух квартир в одну.

Такие изменения нужно согласовывать. К тому же есть перечень того, что нельзя делать: сносить несущие стены, объединять балконы с жилплощадью, ставить радиаторы отопления на лоджию и т. д. Если выяснится, что перепланировка на согласована, банк может отказать вам в ипотеке.

Так что перед покупкой недвижимости сравните техпаспорт квартиры с существующим состоянием объекта.

Проверьте окна

Если в квартире недавно установили пластиковые окна, на них должна быть гарантия. Попросите продавца ее предоставить. И проверьте, что все нормально открывается и закрывается, ничего не скрипит и не отваливается.

Проверьте вентиляцию

Не отходим далеко от окон. Проверьте, нет ли в углах влаги, плесени или еще каких-то подозрительных пятен. Если они есть, это может говорить не только о негерметичности окон, но и о проблемах с вентиляцией. Технология ее проверки проста: попросите продавца открыть любое окно в квартире и приложите листок бумаги к вентиляционной решетке в санузле или в ванной комнате. Если лист не держится и падает, это верный признак проблемы.

Проверьте счетчики

Продавец должен предоставить паспорт на счетчики. В него вам нужно заглянуть обязательно, если не хотите в перспективе раскошелиться на установку счетчиков.

Проверьте сантехнические шкафы

Сантехнические шкафы должны быть открыты. Никаких замурованных шкафов, никаких «мы закрыли его на замок, а ключ потеряли». Вы должны видеть все. Так что пусть продавец открывает и размуровывает сантехнические шкафы, чтобы можно было оценить состояние труб. Если они окажутся плохо закрепленными или изношенными, в лучшем случае вас ждет бесконечный гул, в худшем — потоп. Качество выполненных работ, конечно, лучше всего оценит специалист, но без особой подготовки каждый покупатель может проверить слив и подачу, напор и температуру воды, работу кранов, смесители и гибкие подводки подключения кранов.

Что делать, если после покупки обнаружились дефекты

Вместе с квартирой вы приобретаете и все дефекты, которые в ней находятся. Поэтому, ставя подпись в договоре купли-продажи, вы тем самым соглашаетесь со всеми недостатками (даже если их не показали) и подтверждаете, что не имеете претензий. Так что если на следующий день после покупки, например, вылезет плесень из-под плинтусов, предыдущий владелец устранять ее не станет. И никакой закон его к этому не обяжет. Единственное исключение: квартира куплена у застройщика и установленный гарантийный срок еще не прошел. В остальном разбираться с приобретенными дефектами придется самостоятельно.

Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф

На рынке недвижимости до сих пор нередки случаи мошенничества и обмана. Как проверить продавца и квартиру и минимизировать риски при покупке жилья?

Проверяем цену, дом и продавца

Прежде чем связываться с продавцом и записываться на просмотр, стоит внимательно изучить объявление. Первое, на что нужно смотреть – это цена. Задайте себе вопрос, насколько она адекватна и сравните ее с ценами на аналогичное жилье. Если квартира продается значительно дешевле рыночной стоимости, это повод насторожиться. Объясняться подобный дисконт может целым набором проблем – от неправильно оформленных документов и незаконных перепланировок до откровенного мошенничества.  

Посмотрите на дату публикации объявления. Если это произошло давно (например, год назад), скорее всего у квартиры есть какие-то дефекты, которые отпугивают потенциальных покупателей.

Еще одна вещь, которую можно сделать – проверить, не является ли дом аварийным. Для этого достаточно ввести его адрес на федеральном портале Реформа ЖКХ. Если дом признан аварийным и подлежащим расселению, эта информация обязательно отражается в реестре.

Наконец, главный пункт, который нужно исследовать – это сам продавец квартиры. Здесь возможны различные варианты. Если недвижимость продает застройщик, можно изучить информацию о нем на сайте наш.дом.рф, где собраны сведения о всех строительных компаниях и объектах России. В случае, если продавец – это агентство или частное лицо можно изучить отзывы в интернете, но зачастую получить полноценную картину довольно сложно и придется ориентироваться по другим признакам.  

Выясняем, кто собственник

Самые главные вопросы, на которые нужно ответить до покупки — кто является собственником, и получил ли он свою квартиру на законных основаниях. Чтобы это проверить, нужно попросить у продавца показать свидетельство о государственной регистрации (выдавалось до 2016 года) или выписку из ЕГРН и паспорт. Лучше всего иметь дело с расширенной версией выписки из ЕГРН – в ней содержится не только имя собственника и реквизиты, но и история сделок с квартирой, которая поможет понять, кто владел этой недвижимостью раньше и как часто она продавалась. Кстати, выписку из ЕГРН можно заказать и самостоятельно на сайте Росреестра. Услуга платная, но эта сумма гораздо меньше, чем потенциальные потери.

Не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРН, потому что она не всегда может дать полное представление о том, как передавался объект недвижимости. Обратите внимание на документы, на основании которых квартира перешла в собственность к ее владельцу (например, договор купли-продажи или ренты, дарственная, договор о передаче помещения в собственность, если квартира приватизирована или свидетельство о праве на наследство). Эти документы могут указывать на риски, связанные с наследниками и скрытыми собственниками.

Наследники и скрытые собственники

Особенно внимательно нужно отнестись к ситуациям, когда квартира выставляется на продажу сразу после наследования. По закону с момента вступления в наследство в течение трех лет потенциальные собственники могут обратиться в суд и оспорить покупку квартиры. Если вы не готовы брать на себя такой риск, можно отказаться от такой покупки или обратиться в страховую компанию и застраховать титул. В случае, если наследники все же появятся и выиграют суд, страховка компенсирует рыночную стоимость квартиры.

Есть и другие ситуации, которые потенциально могут привести к судебному разбирательству. Например, при приватизации квартиры не были учтены интересы детей или отсутствует разрешение от органов опеки, если продажа происходит с участием несовершеннолетних собственников.

Если основанием предыдущего перехода права собственности был договор ренты, то нужно очень внимательно проверить подтверждение исполнения договора ренты и убедиться в наличии всех подтверждающих документов, так как в ином случае велик риск оспаривания сделки со стороны бывшего собственника или его наследников.

Когда среди владельцев квартиры есть недееспособные граждане, сделка также может быть оспорена его родственниками. Чтобы подстраховаться от такого исхода, можно попросить продавца предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Если продавец находится в браке, вам также потребуется разрешение от второго супруга, даже если формально недвижимость на него не записана.

Квартира в залоге

Еще один важный момент, который можно посмотреть в выписке ЕГРН – это наличие у квартиры обременения, то есть находится ли она на момент продажи в залоге. Это возможно, если собственник оформил потребительский или ипотечный кредит под залог своей недвижимости. Покупать такую квартиру можно только, если обременение будет снято, иначе есть реальный шанс влипнуть в длительное судебное разбирательство. Как правило, продавцы заранее сообщают о том, находится ли квартира в залоге и договариваются с покупателем о сроках его снятия до продажи. Но если подобный факт от вас по каким-то причинам скрывают, это серьезный повод усомниться в честности намерений продавца и поискать другую квартиру.

Доверенности

Большое количество мошеннических схем связаны с доверенностями. В этом случае продавец квартиры не является собственником и действует от его имени. Лучше всего заключать договор непосредственно с собственником и не полагаться на посредников. Если вы все же считаете подобный риск оправданным, проверьте подлинность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты (это можно сделать здесь). Также имеет смысл попросить контакты собственника и убедиться в том, что он в курсе планов по продаже своей недвижимости. В любом случае однозначных гарантий при заключении сделок через доверенность нет.

Перепланировки и долги за ЖКУ

Если вы не обнаружили проблем с собственниками и документами, не спешите сразу подписывать договор. Изучите технический паспорт квартиры, поэтажный план и экспликацию на объект недвижимости. Какие здесь могут таиться подводные камни? Например, предыдущий владелец мог сделать несогласованную перепланировку. Для вас это может быть чревато штрафами и дорогостоящим ремонтом, в ходе которого придется вернуть помещение к исходному состоянию. Доказать, что перепланировку сделали не вы будет крайне сложно. Кроме того, если вы захотите перепродать квартиру, вам придется объяснять будущим владельцам, почему планировка квартиры не соответствует документам. 

Для того, чтобы не оказаться в списке должников за ЖКУ, также попросите у владельца справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (такой документ можно оформить в любом МФЦ).

Чтобы не держать в голове все эти пункты и не забыть что-нибудь важное в самый ответственный момент, можно прибегнуть к услугам профессионалов и нанять опытного риелтора из крупного агентства. Профессионалы возьмут на себя все вопросы, связанные с проверками и проведением сделки с минимальными для вас рисками, правда, за это придется заплатить комиссию агентства, но это меньше чем потери от встречи с мошенниками.

Подробнее о покупке недвижимости читайте в инструкциях на спроси.дом.рф.