Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку на вторичке в сбербанке

Для многих приобретение готового жилья в Сбербанке в ипотеку – едва ли не единственный способ обзавестись собственной недвижимостью. В Сбербанке есть много хороших ипотечных программ, которые подойдут всем: от семей с детьми до военнослужащих. Рассмотрим, какие существуют программы, каковы требования к заемщикам и как оформить ипотеку пошагово.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Программы ипотечного кредитования в Сбербанке

Купить квартиру в ипотеку Сбербанка можно как на первичном, так и на вторичном рынке. Главное для заемщика – выбрать максимально выгодную программу, ведь после оформления документов жилищный кредит придется выплачивать несколько лет.

Какие программы доступны в 2023 году:

Важно! По всем программам требуется первоначальный взнос. Для клиентов Сбербанка его размер обычно равен 10% от стоимости недвижимости, для остальных граждан – 15%.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Условия взятия ипотеки в Сбербанке

Сделка купли-продажи квартиры через Сбербанк возможна лишь в том случае, если жилье не находится в аварийном доме, у продавца есть право собственности, и отсутствуют обременения. Ипотека на ипотеку возможна, но при условии, что оба жилищных кредита оформлены в Сбербанке. Тогда кредитор согласится на сделку.

Есть общие требования и для заемщиков:

1. Возраст – от 21 до 70 лет.
2. Стаж работы – не менее 1 года за последние 5 лет, и не менее полугода на последнем месте.
3. Российское гражданство.
4. Привлечение супруга заемщика в созаемщики, за исключением случаев, когда оформлен брачный договор, согласно которому установлен режим раздельной собственности, или есть у второго супруга нет гражданства РФ.

Примечание: после подписания ипотечного договора и оформления закладной на квартиру регистрируется залог. Залогодержателем считается банк. До полного погашения ипотеки заемщик не сможет продать, подарить или обменять ее без согласия кредитора.

Покупка квартиры через ипотеку в Сбербанке: пошаговая инструкция

Оформление ипотеки в Сбербанке состоит из нескольких этапов, начиная от подачи заявки и заканчивая расчетами с продавцом. Всей процедурой придется заниматься заемщику, от продавца требуется только предоставление документов и заключение договора купли-продажи (далее – ДКП).

Рассмотрим, основные этапы и порядок действий на каждом из них.

Шаг 1: подача заявки

Выбрав программу, нужно подать онлайн-заявку на ипотеку. Сделать это можно через официальный сайт Сбербанка или сервис Домклик. В анкете указываются персональные данные, выбранная программа и желаемая сумма кредита. Также подача заявки возможна в офисе кредитора.

Вместе с анкетой предоставляются копии:

• Паспорта (все страницы).
• Справка 2-НДФЛ или по форме банка.
• Налоговая декларация для ИП или самозанятых.
• Заверенная работодателем копия трудовой книжки.

Заявка рассматривается в течение двух рабочих дней, но нередко банк дает ответ и в день обращения.

Шаг 2: поиск квартиры

Если заявка одобрена, заемщику нужно в течение 90 дней найти квартиру в соответствии с требованиями программы – на первичном или вторичном рынке. Для поиска жилья можно воспользоваться сервисом Домклик.

Когда квартира, соответствующая всем запросам, будет найдена, нужно прийти на осмотр.

Стоит обратить внимание на технический паспорт и реальную планировку: если есть несоответствия, значит, перепланировка не узаконена, и банк откажет в выдаче ипотеки на это жилье.

Также нужно учесть и состояние жилья, инфраструктуру, транспортное сообщение.

Шаг 3: проверка юридической чистоты

Банк обязательно проверяет недвижимость, но не лишней будет и самостоятельная проверка. Покупателю стоит заказать расширенную выписку из ЕГРН, чтобы удостоверится в отсутствии ограничений в виде ареста или залога.

Следует обратить внимание и на документ, на основании которого возникло право собственности. Если это свидетельство о наследстве, есть вероятность, что могут объявиться незаявленные наследники. Желательно, чтобы квартира была в собственности продавца 7-10 лет: так риски сводятся к минимуму.

Если ипотечная сделка в Сбербанке проводится для покупки жилья в новостройке, необходимо проверить документы застройщика, с которым будет заключен ДДУ: допуск СРО, проектная документация, разрешение на строительство.

Шаг 5: заключение предварительного договора купли-продажи

Если участников сделки все устраивает, заключается предварительный ДКП.

Договор должен содержать следующие сведения:

1. Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
2. Информацию о недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж.
3. Реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности.
4. Срок заключения основного ДКП.
5. Стоимость жилья.
6. Пункт о передаче квартиры в ипотеку, реквизиты Сбербанка.
7. Ответственность сторон.
8. Права и обязательства.
9. Подписи покупателя и продавца.

Шаг 6: одобрение квартиры Сбербанком

Чтобы ипотека на конкретную квартиру была одобрена, нужно представить в Сбербанк предварительный ДКП, техпаспорт, выписку из БТИ, экспертное заключение об оценочной стоимости недвижимости, выписку из ЕГРН.

Оценку могут провести и специалисты содружественной компании Сбербанка. Услуга предоставляется бесплатно. На окончательное одобрение уходит в среднем 5 рабочих дней. В это время сотрудники Сбербанка проверяют представленные документы и продавца.

Важно! Если жилье приобретается в новостройке, понадобятся документы от него: кадастровый и технический паспорта, предварительный договор, и пр.

Шаг 7: заключение основного ДКП и ипотечного договора

Если банк дал положительный ответ, с продавцом заключается основной ДКП. По содержанию он схож с предварительным, но пункт о сроках заключения сделки уже не указывается.

Одновременно с основным ДКП оформляется договор ипотеки. В нем содержатся условия о сумме кредита, размере первоначального взноса и обязательных ежемесячных платежах, порядке их расчета, процентной ставке. Также договором предусмотрена ответственность заемщика за неисполнение обязательств.

Шаг 8: покупка страховки

В день заключения договора ипотеки оформляется и договор страхования недвижимости от утраты и повреждений. Это обязательное условие согласно ст. 31 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке». Отказаться от такой страховки не получится. Если же банк навязывает страхование жизни и здоровья, либо от безработицы, можно оформить отказ в течение 14 календарных дней с момента заключения договора, в период охлаждения.

Примечание: если клиент откажется страховать жизнь и здоровье при оформлении ипотеки, банк вправе повысить процентную ставку. Об этом заемщика должны предупредить заранее. Проще согласиться на страховку, а потом оформить возврат. Ставка в таком случае не поменяется.

Шаг 9: подача документов на регистрацию

Когда все документы будут оформлены, их нужно подать для регистрации перехода права собственности по месту расположения ипотечной квартиры. Закладную банк отправляет с 2018 года в электронном виде самостоятельно.

Для подачи документов можно записаться на прием в МФЦ или напрямую в Росреестр. В первом случае срок регистрации составит 9, во втором – 7 рабочих дней.

В Сбербанке есть и услуга электронной регистрации, когда все документы в Росреестр направляют сотрудники банка. Услуга для заемщиков бесплатна, нужно заплатить только госпошлину.

Госпошлина

Пошлина за регистрацию права собственности на квартиру составляет 2 000 руб. Если регистрируется право требования по ДДУ, уплачивается 350 руб. За регистрацию ипотеки нужно заплатить 1 000 руб.

Шаг 10: передача ключей

В день окончательного расчета продавец обязан передать покупателю ключи. Оформляется передаточный акт, подтверждающий исполнение обязательств сторонами. В нем указываются персональные данные участников сделки, состояние недвижимости и другие особенности по согласованию.

Как производятся расчеты при покупке ипотечной квартиры в ипотеку Сбербанка?

Покупатель может частично или полностью использовать первоначальный взнос для внесения задатка по предварительному договору купли-продажи.

Остальные деньги продавцу выплачивает банк после регистрации перехода права собственности любым из нескольких способов в зависимости от условий программы:

1. Сервис безопасных расчетов. Покупатель переводит деньги на специальный счет. Сбербанк направляет их продавцу в течение 3-5 дней с момента регистрации в Росреестре.
2. Аккредитив. Схож с СБР, продавец забирает деньги после регистрации.

Безналичный перевод и банковские ячейки при ипотеке в Сбербанке используются довольно редко.

Ответы юриста на популярные вопросы

Заключение эксперта

Подробнее об ипотеке в Сбербанке

В настоящее время Сбербанк предлагает сразу несколько вариантов ипотечный кредитов – это:

• новая ипотечная программа, вступившая в 2018 году — ипотека с господдержкой для семей с детьми;
• приобретение строящегося жилища;
• покупка готового жилья;
• ипотека + материнский капитал;
• ипотечное рефинансирование;
• строительство жилого дома;
• недвижимость за городом;
• военная ипотека;
• нецелевой ипотечный кредит под залог недвижимости.

Конечно, условия по этим программам несколько отличаются, но, как правило, к заемщикам предъявляются примерно одни и те же требования.

Требования банка

Итак, разберем, какие требования предъявляются банком в классическом варианте.

К недвижимости

Если речь идет о новостройке, то к жилищу предъявляются следующие требования:

• Купить жилье в готовой новостройке или пока еще строящееся жилье можно у компании-продавца банка. Подробный список продавцов и их предложений можно найти здесь.
• Согласно условиям кредитования срок завершения строительства не ограничивается никакими условиями акции.
• Можно приобрести строящиеся апартаменты.
• Минимальная сумма кредита по новостройкам или строящемуся жилью не должна быть менее 300 тысяч рублей.
• Что же до максимальной суммы кредита, то она должна быть не более 85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения и не более 85% оценочной стоимости иного объекта недвижимости, оформляемого в залог.
• Что же до географии кредитования, то участвует вся Российская Федерация.

В кредитуемую группу входят компании-продавцы, у которых приобретается жилье из списка аккредитованных новостроек, информация о которых размещена здесь.

При приобретении готового имущества к жилью предъявляются следующие требования:

• Приобретаться должна не доля жилья, а комната, если вы берете ипотеку на комнату в целой квартире.
• Квартира на вторичном рынке должна нормально отапливаться, снабжаться электричеством и канализацией.
• Если квартира приобретается на последних этажах, то крыша должна быть в нормальном, безопасном состоянии.

Кроме того, определенные требования предъявляются к жилью в зависимости от типа программы. Например, если речь идет об ипотеке с господдержкой для семей с детьми, то в кредит может быть взята только новостройка или строящееся жилье, а вторичный рынок в учет не берется.

К заемщику

По отношению к заемщику предоставляются определенные условия кредитования. Как правило, используется классический вариант требований, но условия могут меняться в зависимости от типа кредитной программы. Так, к примеру, в классическом варианте минимальный возраст клиента должен составлять 21 год, а максимальный – 75 лет на момент погашения кредита.

При этом у заемщика у должен быть наработан определенный стаж работы. Так, человек должен проработать на последнем месте работы как минимум пол года, а всего его стаж работы за последние 5 лет должен составлять как минимум 1 год.

Так же отдельные правила учитываются для созаемщика. Если говорить о созаемщиках, то их должно быть не более трех физических лиц, и их доход так же учитывается при расчете максимального размера кредита.

Супруг или супруга Титульного созаемщика должен или должна быть созаемщиком в любом случае, вне зависимости от его или ее возраста и платежеспособности. Что же до остальных требований, то они аналогичные требованиям к заемщику.

Супруг или супруга не включаются в созаемщики только в том случае, если у них нет Гражданства РФ, либо если у них есть действующий брачный договор.

Что же до всех остальных заемщиков и созаемщиков, то у них обязательно должно быть Гражданство РФ.

Условия Сбербанка по ипотеке

По разным кредитным программа действуют разные условия кредитования. Большинство ипотечных программ выдается в рублях, а сумма кредита не должна превышать 85% оценочной стоимости кредитуемого жилого помещения, указанной в экспертном заключении, а так же 85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения. При этом срок кредитования варьируется в пределах 20-30 лет – в зависимости от типа кредитного пакета.

Согласно условиям банка комиссия за выдачу кредита отсутствует, а в качестве обеспечения идет залог кредитуемого помещения.

Отдельные условия всегда предъявляются к страхованию. Так, приобретаемое в залог имущество обязательно должно быть застраховано от рисков гибели или утраты. Исключением является земельный участок.

Как оформить ипотеку в Сбербанке?

Для того, чтобы оформить ипотеку в Сбербанке, выберите тот кредитный пакет, который заинтересовал вас больше всего, если только вы подходите под его условия. Полный список ипотечных предложений можно просмотреть по ссылке.

Что потребуется?

Как правило, для взятия любого ипотечного кредита требуется первоначальный взнос. Его размер варьируется в пределах 15-25%, в зависимости от пакета кредитования.

Необходимые документы для ипотеки в Сбербанке

Опять же конкретный пакет бумаг зависит от типа кредитного продукта. Классический список документов включает сразу несколько документов.

Если вы оформляете кредит без подтверждения трудовой занятости и доходов, то вам понадобятся:

• заявление в виде анкеты от заемщика;
• паспорт, в котором имеется отметка о регистрации, так как по большинству ипотечных программ клиент должен быть гражданином РФ;
• еще один документ, который подтвердит личность клиента – например, СНИЛС, заграничный паспорт, военный билет, удостоверение личности военнослужащего, если речь идет об ипотеке для военных, водительское удостоверение.

Да, без подтверждения дохода документов понадобится меньше, но и процентная ставка будет больше.

Если же клиент может подтвердить свою трудовую занятость и доход, то нужно предоставить следующие документы:

• от заемщика и созаемщика, если таковой имеется, требуется заявление в банк в виде анкеты;
• так же как от заемщика, так и от созаемщика потребуется паспорт с отметкой о регистрации;
• дополнительно нужна будет бумага, подтверждающая регистрацию по месту пребывания (если регистрация у заемщика не постоянная, а временная);
• в банке нужно будет подтвердить свою финансовую независимость и трудовую занятость с помощью специальных справок

В том случае, если в качестве обеспечения по ипотеке оформляется залог иного объекта недвижимости, а не того, который приобретается за счет ипотеки, нужно дополнительно предоставить документы, относящиеся к предоставляемому залогу.

Уже после одобрения заявки банк может запросить следующий пакет документов:

• бумаги по кредитуемому жилью., которые нужно предоставить в течения 90 дней после одобрения вашей заявки по ипотеке;
• документ, который подтвердит, что у вас действительно есть первоначальный взнос.

Важен тот факт, что перечень запрашиваемых документов может быть и изменен по усмотрение Сбербанка.

По кредитной программе «Молодая семья» нужны дополнительные документы, поэтому в банк вам нужно будет предоставить следующий пакет бумаг:

• свидетельство о браке, которое не потребуется, если заявку в банк подает неполная семья;
• свидетельство о рождении на всех имеющихся в семье детей;
• если в качестве созаемщика идет родственник, то так же понадобится документ, подтверждающий родство – например, свидетельство о браке, свидетельство о рождении и так далее;

Если оформляется программа «Ипотека плюс материнский капитал», то понадобится следующий дополнительный список документов:

• сертификат на материнский капитал;
• справка из ПФР об остатке материнского капитала, которая действительна в течение 30 дней.

При оформлении заявки на ипотеку с господдержкой для семей с детьми вам понадобится дополнительно предоставить свидетельство о рождении всех детей заемщика и титульного созаемщика.

Пошаговые действия

Для того, чтобы оформить ипотечный кредит в Сбербанке, нужно выполнить следующие действия:

1. Для начала рассчитайте размер ипотечного кредита на калькуляторе. Для этого необходимо пройти по ссылке.
2. Далее оставьте свою заявку в одном из отделений банка, либо через интернет. Через интернет это можно сделать по ссылке.
3. Если вы собираетесь приобрести квартиру в новостройке, то нужно выбрать понравившееся вам жилье. Варианты новостроек, предлагаемых Сбербанком, можно просмотреть по ссылке.
4. В конечном счете вам остается лишь оформить сделку. Помочь вам в этом сможет электронная сделка. Более подробную информацию об электронной сделке можно просмотреть по ссылке. Она же поможет немного снизить процентную ставку по кредиту.

Ну вот и все, осталось донести необходимые документы в банк, и вы уже полноправный владелец своего имущества!

Нюансы и возможные проблемы

Сбербанк предлагает множество вариантов того, как именно можно снизить процентную ставку по кредиту. Более подробно об этом можно узнать по ссылке. Так, к примеру, процентная ставка снижается тем, кто получает заработную плату на карту Сбербанка, либо регистрируется с помощью услуги «Электронной регистрации», подробнее о которой можно узнать по ссылке.

Так же при любом типе ипотечного продукта понадобится страховка жилья – иначе банк может не одобрить вашу кредитную заявку.

Не обязательно обращаться к риелтору или ипотечному брокеру, если у вас уже одобрена ипотека и вы хотите купить жилье.

Я помогаю людям оформлять ипотеку и расскажу, какие действия необходимо выполнить и в какой последовательности, если банк одобрил нужную сумму и теперь вы ищете жилье с учетом бюджета и требований к объекту недвижимости со стороны вашего банка.

Выбираем квартиру

Чтобы сделать поиск эффективным, нужно понять, для какой цели приобретаете недвижимость: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестирования с последующей перепродажей. Расскажу про каждую цель подробнее.

Если покупаете квартиру для себя, можно пожертвовать ликвидностью в пользу качества. Например, квартира чуть дальше от метро, но в пешей доступности есть хороший парк, которым вы будете регулярно пользоваться. Тогда есть смысл приобрести такой вариант, хотя в последующем продать эту квартиру может быть сложнее.

Для сдачи в аренду. В первую очередь нужно обращать внимание на территориальное расположение и доступность общественного транспорта. Для Москвы и Санкт-Петербурга это прежде всего удаленность от станций метро. В регионах обычно ценятся квартиры у делового центра города.

Как правило, для сдачи в аренду приобретают однокомнатные квартиры, студии либо апартаменты небольшой площади — до 40 м². Жилье покупают рядом с крупными вузами либо градообразующими предприятиями — такие квартиры проще сдать.

Найти универсальный объект тяжело. Вот основные параметры, с которыми нужно определиться перед тем, как начнете искать жилье:

1. Новостройка или вторичка.
2. Территориальное расположение: город, район, станция метро и т. д.
3. Количество комнат в квартире.
4. Площадь — минимальная и максимальная.
5. Цена. Лучше заложить вилку — на какую минимальную и максимальную стоимость вы готовы.

Покупка в новостройке

Если уже присмотрели конкретную новостройку, обращайтесь в отдел продаж застройщика либо к его официальным партнерам. Уточните в своем банке, аккредитован ли строящийся дом. Аккредитация — это процедура, при которой банк принимает решение выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном доме на этапе строительства. Банк аккредитовывает не застройщиков целиком, а каждый конкретный строящийся объект. Если дом аккредитован, значит, банк все устраивает и можно переходить к следующему этапу.

Если нужная квартира свободна, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором уже одобрена ипотека. В 90% случаев дальше все сделают за вас.

В целом процесс будет идти так:

1. Застройщик согласует договор с банком.
2. Согласовываете дату и время подписания кредитного договора в банке, а затем — подписание договора с застройщиком.
3. Вносите первоначальный взнос напрямую на счет застройщика либо на эскроу-счет. Все зависит от того, когда выдано разрешение на строительство и по какой схеме работает застройщик. Повлиять и выбрать вариант, куда именно вносится первый взнос, невозможно.
4. Приходите в назначенную дату в банк и подписываете кредитный договор. Затем с этим договором идете к застройщику и заключаете договор участия в долевом строительстве — ДДУ.
5. Сдаете документы на государственную регистрацию сделки. Многие застройщики проводят сделки электронно. В этом случае подавать документы физически на регистрацию не нужно. Вам создадут электронные цифровые подписи, которыми вы подпишете документы, и их отправят на регистрацию в электронном виде. При самостоятельной регистрации через МФЦ нужно уплатить госпошлину в размере 350 Р, которая делится по количеству дольщиков в договоре. Каждый из дольщиков платит от своего имени.

Если нужные квартиры у застройщика уже проданы, можно посмотреть варианты в этом же доме на сайтах о продаже недвижимости либо оставить заявку на квартиру в отделе продаж застройщика. Квартиры часто перепродают на этапе строительства по уступке права требования. То есть квартиру продает не сам застройщик, а действующий участник долевого строительства. Получается, что он переуступает свое право требования по ДДУ. Еще это называется цессией.

В Т—Ж уже были подробные статьи на тему покупки квартиры в новостройке. Вы можете прочитать в них о ДДУ или выборе квартиры по чертежу:

1. Выбрать застройщика.
2. Есть ли программы без первоначального взноса.
3. Что делать, если застройщик обещает одно, а в ДДУ — другое.

Покупка на вторичном рынке

Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан»,
и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».

Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». Как бы старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.

Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, кто-то планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.

При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.

Еще важный момент: кроме документов на квартиру обязательно нужно проверить всех собственников. Это можно сделать:

1. На исполнительные производства — на портале федеральной службы судебных приставов.
2. На участие в процедуре банкротства — на едином ресурсе сведений о банкротстве.

В последнее время люди активно берут займы, но, к сожалению, не всегда вовремя возвращают долги. Просроченная задолженность может создать серьезные проблемы для покупателя недвижимости у злостного неплательщика кредитов.

Если у человека есть исполнительные производства, то судебный пристав может наложить ограничение на регистрационные действия с имуществом должника. И есть риск, что в период регистрации перехода права собственности на жилье могут наложить арест, а сделку приостановят до уплаты долга и снятия ограничения. И если продавец не сможет заплатить нужную сумму, сделку не зарегистрируют.

Моя рекомендация: если у продавца долги, на сделку лучше выходить только тогда, когда есть наличные, равные сумме долга. Если на объект наложат обременение, можно передать продавцу деньги для уплаты долга. Тогда регистрацию сделки возобновят. Передачу денег обязательно следует оформить в качестве задатка или части платы за приобретаемое жилье.

Еще вариант: если сумма долгов продавца по исполнительным производствам большая, предложите оплатить квартиру после государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае вы будете максимально защищены от риска приостановки сделки.

Юристы банков тоже проверяют продавцов на риски, но дополнительная проверка не повредит. Более того, если в отношении продавца уже начата процедура банкротства, то банк не одобрит такой объект.

Вариантов с правоустанавливающими документами и нюансов с квартирой на вторичном рынке может быть много. Кроме того, и с самими собственниками не всегда все бывает гладко.

Поэтому, если понимаете, что разобраться сложно, и сомневаетесь в юридической чистоте сделки, то лучше обратиться к специалисту — риелтору, юристу, брокеру. Услуги по сопровождению сделки будут стоить несоизмеримо меньше, чем потеря квартиры.

Шаг 1

Готовим документы на квартиру для банка

Когда определились с квартирой, нужно подготовить пакет документов для одобрения объекта в банке. Процесс сбора и перечень документов будут зависеть от того, покупаете готовое жилье или строящееся.

Новостройка. Если покупаете квартиру в новостройке от застройщика или его официального партнера, то, как правило, достаточно дать представителю застройщика контакты ипотечного менеджера из банка. Застройщик самостоятельно направит кредитору документы для согласования объекта.

При такой покупке потребуется один документ — договор участия в долевом строительстве, или ДДУ. Он согласован с банком, и изменять его нельзя. Что нужно проверить в договоре:

1. Персональные данные.
2. Характеристики объекта: адрес — включая проектный номер квартиры, количество комнат, площадь общую и жилую, этаж и этажность дома, параметры ремонта, если ремонт включен в стоимость жилья.
3. Все важные цифры: стоимость квартиры, сумму первоначального взноса, сумму ипотеки, порядок расчетов, реквизиты.

Большинство застройщиков самостоятельно подают документы на государственную регистрацию либо проводят сделки электронно. Покупателям обычно выдают памятку: когда, в какое время и с каким пакетом документов нужно прийти на регистрацию сделки. Если памятку не дали или что-то непонятно, обязательно уточните информацию у представителя застройщика.

Основные документы для банка при покупке по уступке права требования (цессии) для физических лиц:

1. Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве.
2. Проект договора уступки прав требования.
3. Документ о полной оплате квартиры по ДДУ — можно взять справку у застройщика.
4. Паспорт — если участников по ДДУ несколько, то паспорта всех.
5. СНИЛС.
6. Доверенность — в случае продажи через представителя.
7. Нотариально удостоверенное согласие супругов на заключение договора уступки права требования — если требуется.
8. Разрешение органов опеки и попечительства, если участником или одним из участников долевого строительства является несовершеннолетний.
9. Банковские реквизиты — их обычно сразу указывают в проекте договора уступки прав требования.

Готовое жилье. Список документов будет зависеть от конкретной квартиры и может сильно различаться. В первую очередь смотрят на правоустанавливающие документы — документы-основания.

Основные документы, которые нужны для одобрения объекта в банке:

1. Правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН. Дополнительно можно запросить выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности, если они есть у собственника. С помощью выписки из ЕГРН проверяют, что квартира действительно принадлежит продавцу.
2. Правоустанавливающие документы, или документы-основания. Например, договор купли-продажи, ДДУ, договор дарения или мены — тот, что служит основанием для получения права на квартиру и внесения соответствующей записи в Росреестр.
3. Техническая документация. Технический паспорт или технический план. Иногда достаточно выкопировки из поэтажного плана — копии части поэтажного плана с планировкой конкретной квартиры либо рисунка в выписке из ЕГРН.
4. Паспорта всех продавцов.

Если не до конца уверены, какие документы запросить у продавца, просите список у менеджера банка.

Если со стороны продавца сделку ведет риелтор или брокер, можно сообщить ему, в каком банке будет оформляться ипотека, и передать контакты своего ипотечного менеджера. Риелтор и ипотечный менеджер банка поймут друг друга напрямую гораздо лучше и быстрее, чем при общении через покупателя. Это значительно упростит сбор необходимых документов и ускорит выход на сделку.

Шаг 2

Заказываем отчет об оценке недвижимости

В отчете подробно описывают технические характеристики объекта: площадь, количество комнат, этажность, степень износа дома и прочие. Документ нужен, чтобы банк знал рыночную стоимость предмета ипотеки и о том, есть ли перепланировки в квартире.

Контакты аккредитованных оценщиков, как правило, есть на сайте банка либо у ипотечного менеджера. Если банк принимает отчеты об оценке от любой оценочной компании, то контакты оценщиков можно найти в открытых источниках. Например, в поисковике или электронных справочниках, таких как «2ГИС».

Стоимость отчета об оценке может меняться в зависимости от объема работы и сложности подготовки документа. Цена в основном зависит от вида объекта недвижимости и его площади. Например, отчет об оценке однушки 30 м² обычно стоит дешевле, чем оценка трешки 100 м². Стоимость отчета об оценке во всех регионах разная.

Оценщик определяет рыночную стоимость объекта недвижимости в первую очередь по квартирам со схожими характеристиками. Он смотрит, сколько стоят похожие квартиры в выбранном районе, и рассчитывает среднюю стоимость квадратного метра. Например, если цена на квартиру необъективно завышена, оценщик укажет в отчете реальную стоимость этой квартиры.

Оценщик действует по инструкции и соблюдает правила конкретного кредитора по подготовке отчета об оценке. Некоторые банки обязывают делать отчет об оценке в собственных программах. Когда отчет предоставлен в банк, его достоверность перепроверяют сотрудники кредитора. После такой проверки цену объекта могут снизить.

Если цена объекта по отчету об оценке получилась меньше, чем стоимость, за которую вы реально приобретаете объект, то придется доплачивать разницу из собственных средств.

Например, вы покупаете квартиру за 5 000 000 Р. Взнос по ипотеке — 20%. Объект оценили в 4 000 000 Р. Банк сможет выдать в ипотеку до 80% от оценочной стоимости, то есть не больше 4 000 000 Р − (4 000 000 Р × 20%) = 3 200 000 Р. Таким образом, чтобы купить эту квартиру за 5 000 000 Р, придется в качестве первоначального взноса вложить 1 800 000 Р собственных денег.

Обычно отчет об оценке просят оплатить сразу же. Если цена в отчете окажется меньше, чем нужно, деньги за подготовку отчета не вернут, так как сама работа по определению стоимости проведена.

Если объект специфичный и вы сомневаетесь, что оценщик подтвердит нужную вам стоимость, попросите оценщиков посмотреть объект и прикинуть цену до того, как заказывать отчет. Многие на это соглашаются. Им достаточно увидеть техпаспорт либо техплан и документы на собственность, а также фото, чтобы сказать предварительную стоимость.

Прикидка цены особенно актуальна, если цена отчета превышает 10 000 Р. Если объект нестандартный и большой площади, могут попросить плату за прикидку. Она обычно стоит значительно меньше, чем сам отчет об оценке.

Шаг 3

Определяемся с порядком расчетов

Порядок расчетов — это способ передачи денег покупателем продавцу в качестве платы за приобретаемое жилье. Сумма обычно делится на две части: первоначальный взнос и ипотеку. Порядок расчетов определяют в предварительном договоре либо указывают сразу в итоговом договоре купли-продажи.

Первоначальный взнос. Это те деньги, что вносит сам покупатель. Обычно это не меньше 15—20% от стоимости квартиры.

Порядок и способ передачи первоначального взноса могут различаться в разных банках и зависеть от программы кредитования. Нужно уточнить у ипотечного менеджера, каким способом и когда нужно передать первоначальный взнос продавцу.

Сумма ипотеки. В большинстве случаев ее перечисляют безналичным платежом на счет продавца. Иногда выдают с помощью банковской ячейки. Реже — наличными в кассе.

Расскажу об основных способах расчетов.

Перечисление кредитных средств на счет продавцу после государственной регистрации сделки. Этот способ выгоден для покупателя, так как кредит фактически выдается не в день, когда он подпишет кредитный договор, а в день, когда предоставит зарегистрированные документы в банк. Клиент не платит проценты по ипотеке, пока документы на государственной регистрации. Продавец получает сумму ипотеки только после того, как покупатель стал собственником. Это безопасно и уменьшает вероятность мошенничества.

Аккредитив — способ передачи денег с помощью специального счета. Покупатель размещает деньги за приобретаемый объект недвижимости на блокированном счете, получить которые продавец сможет только после того, как покупатель станет собственником.

Аккредитив в сделках купли-продажи недвижимости бывает двух видов: покрытый и непокрытый.

1. Покрытый аккредитив — на блокированный счет размещается вся сумма для оплаты жилья. То есть на аккредитивный счет размещается первоначальный взнос и ипотека.
2. Непокрытый аккредитив — на блокированном счете размещается только сумма ипотеки. Первоначальный взнос может быть передан продавцу наличными, в том числе и до регистрации сделки.

Аккредитив — надежный способ проведения сделок купли-продажи. Это безопасно, так как ни у кого, кроме банка, нет доступа к счету. Это удобно, потому что предоставить документы после регистрации сделки для доступа к деньгам может любой участник сделки. Аккредитив в среднем стоит от 1 до 2 тысяч рублей, некоторые банки не берут плату за аккредитив.

Сервис безопасных расчетов, СБР, — это способ расчетов, при котором деньги на оплату недвижимости хранятся на специальном защищенном банком счете до регистрации перехода права собственности в Росреестре в пользу продавца. Его применяют ведущие банки.

Работает СБР так: покупатель перечисляет на специальный счет деньги на оплату недвижимости. Это может быть только сумма ипотеки либо сумма ипотеки вместе с первоначальным взносом. Получатель денег по этому счету — продавец. Условие, при котором он получит деньги, — зарегистрированная сделка купли-продажи. Этот способ расчетов по своей сути — усовершенствованный аналог аккредитива.

Все то же самое, как при расчете по аккредитиву, только с использованием наличных средств и физическим посещением хранилища. Главный минус — время на оформление и проведение всей процедуры. На практике расчет с помощью банковской ячейки увеличивает время сделки от 1 до 2 часов. Кроме времени, нужно обговаривать наличие счетной машинки и стоимость ее аренды, так как в некоторых банках это платная услуга. Если сумма большая, нужно согласовать с ипотечным менеджером размер ячейки.

Если захотите изменить способ расчетов после того, как банк одобрит жилье, возможно, банк захочет повторно пересмотреть заявку на одобрение объекта. Нужно это учитывать и сообщать банку итоговый способ расчетов заранее, как минимум за сутки до сделки.

Шаг 4

Составляем предварительный договор

Иногда для рассмотрения объекта банки запрашивают предварительный договор — проект договора купли-продажи или проект договора уступки прав требования. Этот документ должен содержать все основные условия итогового договора.

После того как самостоятельно составили предварительный договор, перед его подписанием с продавцом попросите ипотечного менеджера проверить текст и основные условия.

Если сомневаетесь, что все оформили правильно, обратитесь к специалисту. Желательно к профессиональному участнику рынка недвижимости. Сам договор не всегда должен быть подписан сторонами, иногда достаточно отправить в банк проект со всеми параметрами сделки.

Если сделка нотариальная, то нотариусу обязательно нужно показать предварительный договор. Обычно он согласовывает проект итогового договора купли-продажи с банком. И итоговый договор купли-продажи нотариус будет готовить с учетом условий предварительного договора.

Вне зависимости от способа подготовки предварительного договора внимательно проверяйте текст, в том числе на технические ошибки. Вы самое заинтересованное лицо в том, чтобы документ был максимально корректным. О любом пункте, который непонятен, спрашивайте и просите объяснений у того, кто готовил документ. Если текст договора сложен для понимания и вызывает хоть малейшие сомнения, проконсультируйтесь со специалистом. Стоимость консультации несоизмерима со стоимостью жилья.

Шаг 5

Подаем документы в банк

Обычно для банка достаточно копий, оригиналы нужно приносить только на сделку. Есть определенные рекомендации, как оформлять пакет документов:

1. Скан-копии и фото должны быть хорошего качества, а информация — легко читаться. Объем, или вес, файлов — как можно меньше.
2. Файлы в формате PDF или JPEG. Если один документ содержит в себе несколько страниц, например паспорт продавца, то лучше оформить его в формате многостраничного PDF.
3. Файлы нужно называть в соответствии с их содержимым. Например, технический паспорт, выписка из ЕГРН и так далее. В название файла желательно добавить адрес объекта.

Направить документы в банк можно:

1. По электронной почте.
2. С помощью интернет-сервисов, если это реализовано в банке.
3. Лично — принести в отделение банка.

При личном обращении дополнительно уточните у менеджера, что нужно предоставить: сразу оригиналы или достаточно копий в хорошем качестве. Копии работник банка сверит с оригиналами на сделке.

На подписание кредитного договора и договора купли-продажи в банк нужно предоставить документы по объекту именно в том виде, в котором вы их отправили для одобрения объекта. Бывает, что продавец предоставил копию паспорта, а за время, пока банк рассматривал объект, у него изменилась прописка. Если на сделке менеджер банка обнаруживает расхождение в документах, то может отправить заявку на пересмотр. На это требуется время, и в большинстве случаев сделку придется переносить на другой день. Чтобы исключить подобную ситуацию, попросите продавца незамедлительно предоставлять измененные документы. Если изменился какой-либо документ, нужно отправить его в банк в корректном виде как минимум за сутки до сделки.

Отлагательные условия — это условия, после выполнения которых возможна выдача ипотеки. Объект могут одобрить, но выдать кредит, то есть оформить сделку, — только при условии, что будут предоставлены определенные документы. Эти документы можно принести в банк непосредственно в день сделки на подписание кредитного договора. Чаще всего запрашивают нотариальное согласие, брачный договор, справку об отсутствии зарегистрированных лиц и другие документы.

Шаг 6

Ждем одобрения объекта недвижимости

Большинство банков, кроме предмета ипотеки, повторно перепроверяют заемщиков. Если в период действия решения об одобрении ипотеки клиент оформил кредит, вышел на просрочку по действующим кредитам или появился какой-либо другой негативный фактор, то банк может отказать в выдаче кредита.

На этапе одобрения предмета ипотеки многие банки прозванивают заемщиков и уточняют параметры будущей сделки. Вы точно должны знать ответы на следующие вопросы:

1. Что покупаете.
2. Точный адрес объекта.
3. Параметры объекта — площадь, этаж и прочее.
4. Параметры сделки — цену квартиры, размер первоначального взноса, сумму ипотеки.
5. Источник формирования первоначального взноса. Если скажете, что деньги на первоначальный взнос берете в кредит, это, скорее всего, приведет к отказу в ипотеке.

Кроме повторной проверки заемщиков, банки изучают предмет ипотеки на юридическую чистоту. Кредитор получает жилье в залог и заинтересован, чтобы сделка была законной и прозрачной. Если банк отказывается кредитовать объект, это серьезный повод задуматься о рисках, связанных с приобретением такого жилья. Сотрудники банка отказывают практически всегда обоснованно. Если отказ получен в одном банке, можно обратиться в другой. Но если в кредитовании отказал и второй банк, имеет смысл дополнительно проверить квартиру либо поискать другую.

Срок рассмотрения заявки на одобрение объекта в банках разный. Зависит от того, что покупаете — готовое жилье или строящееся, и от самого предмета ипотеки.

Одобрение квартиры в новостройке у аккредитованного застройщика может занимать менее 30 минут, так как некоторые банки автоматически одобряют шаблонные договоры участия в долевом строительстве.

В среднем при полном пакете документов банк рассматривает объект 1—3 рабочих дня в зависимости от сложности сделки и загруженности персонала.

На практике в кредитовании объекта банки отказывают крайне редко. Если клиент сохранил свои параметры как заемщик и выбрал обычную среднестатистическую квартиру, вероятность одобрения объекта более 90%.

Шаг 7

Оформляем страхование

При покупке жилья в ипотеку нужно оформлять договоры страхования. Страховку можно разделить на обязательную и добровольную.

Добровольное страхование — это риски, которые заемщик страхует по собственному желанию. Если отказывается, банк меняет условия кредитования и обычно увеличивает процентную ставку на 1—3% на весь срок кредитования. В 99% банков добровольно заемщик страхует жизнь и риск потери трудоспособности.

Существуют и другие виды добровольного страхования: страхование внутренней отделки, от затопления и прочие. Такие страховки на 100% добровольные, и если отказаться их оформить, условия кредитования не изменяются.

Формально банк может выдать ипотеку и без страховки. Однако на практике 99% банков требуют застраховать объект.

Виды страхования. Они бывают такие:

1. Страхование объекта недвижимости. Страхуется только конструктив, то есть сама коробка. По факту страхуется риск полной утраты предмета ипотеки.
2. Страхование титула — риска потери права собственности. Например, клиент купил квартиру в ипотеку и застраховал титул. Если в период действия страхового полиса сделку расторгли, то есть признали недействительной, заемщик теряет право собственности на приобретенный объект, а задолженность по ипотеке погашает страховая компания.
3. Личное страхование. Обычно страхуется жизнь и потеря трудоспособности. Нужно быть внимательным при оформлении этого вида страхования, так как цена полиса не всегда должна быть решающим фактором. Тарифы у страховых компаний различаются и зависят в основном от перечня рисков, которые покрывает страховой полис. Например, дешевый полис защищает клиента только в случае смерти, а полис дороже покрывает риск получения группы инвалидности.

При оформлении договора страхования выгодоприобретателем является банк. Если наступает страховой случай, то страховая компания переводит деньги кредитору для погашения ипотеки, а не заемщику.

Оформлять полис личного страхования или нет, каждый заемщик решает сам. Я уверен, что оформлять страховку нужно. Стоимость личного страхования на год в среднем от 0,3% до 1% от суммы ипотеки. В случае отказа от этой страховки банк увеличит процентную ставку минимум на 1%, а то и больше. Таким образом, при оформлении полиса сумма переплаты по ипотеке не изменится, а кредит будет защищен.

Оформить страховой полис можно в любой аккредитованной в банке страховой компании. Актуальный перечень страховщиков лучше запросить у ипотечного менеджера.

Как сэкономить при оформлении полиса страхования. Прозвоните все аккредитованные в банке страховые компании и попросите рассчитать стоимость полиса для конкретного банка, поскольку у банков разные требования к полисам. Выберите оптимальный полис по соотношению цены и покрытия рисков. Не бойтесь просить скидку: некоторые страховые идут навстречу клиенту и могут оформить полис дешевле.

Договоры страхования необходимо продлевать каждый год. Своевременно предоставлять в банк новые полисы страхования — обязанность заемщика.

Титул обычно страхуется первые три года, далее продлевать полис не обязательно.

Если отказаться продлевать договор, ставку могут также поменять. Оформить полис после повышения ставки, чтобы вернуть первоначальные условия кредитования в большинстве банков нельзя.

Шаг 8

Назначаем сделку

Когда банк одобрил объект недвижимости, можно назначать сделку. Технически она будет состоять из таких этапов:

1. Подписание кредитной документации в банке.
2. Регистрация договора купли-продажи.

Время подписания документов в банке нужно согласовывать с продавцом, так как часто требуется его личное присутствие. Продавец должен заранее — хотя бы за день до сделки — предоставить банковские реквизиты, куда ему переведут деньги за квартиру, либо открыть счет в банке, который выдает ипотеку.

Процесс открытия счета в разных банках занимает разное время. В некоторых открывают счет в течение пяти минут. Тогда заранее делать это не обязательно, можно оформить на сделке. В других процедура может затянуться на час, при этом придется ожидать в общей очереди. В таком случае нужно открыть счет заранее, чтобы сэкономить время в день сделки. Уточните у ипотечного менеджера, когда желательно открыть счета вам и продавцу. Обычно счета для проведения ипотечных сделок открываются и обслуживаются бесплатно.

В день сделки в банк необходимо предоставить оригиналы документов. Заемщик предоставляет оригиналы документов, которые направлял в банк для одобрения ипотеки. Продавец — оригиналы документов своих как продавца и документов на жилье, которые подавал в банк для одобрения объекта.

Если решили оформить страховку в сторонней страховой компании, а не в самом банке, то на подписание кредитного договора нужно приехать уже с оплаченным полисом. Некоторые страховые агенты сами привозят договоры страхования в банк на сделку и принимают оплату. Согласуйте с банком и страховой компанией порядок оформления страхового полиса заранее.

Попросите ипотечного менеджера предоставить документы заранее. Например, запросите кредитный договор и проект договора купли-продажи, если его делает банк. Внимательно прочитайте документы и проверьте на технические ошибки. Отправьте для ознакомления договор купли-продажи продавцу и его представителю. Если появились вопросы либо что-то непонятно, обязательно спрашивайте. Уточните, все ли понятно продавцу. Если есть ошибки и разногласия, их нужно урегулировать до сделки. Чем внимательнее вы изучите документы и чем лучше подготовитесь, тем меньше времени потребуется на оформление в банке.

Шаг 9

Регистрируем сделку

Когда подписали документацию в банке, нужно подать весь пакет документов на государственную регистрацию перехода права собственности. В зависимости от участников сделки и ее структуры осуществить это можно несколькими способами.

Электронная регистрация сделки. Сервис дает возможность подать документы на государственную регистрацию сделки без визита в МФЦ. Это очень удобно, так как, кроме банка, идти больше никуда не нужно. Сделка проводится на 100% с соблюдением требований закона. Нет никакой разницы, отнесете вы документы физически в МФЦ либо отправите их электронным способом.

Подача документов в МФЦ. Не все сделки можно проводить электронно. Например, некоторые требуют нотариального удостоверения, поэтому их нужно проводить через нотариуса. Еще ограничения на электронную регистрацию могут быть в самих банках. В таких случаях пакет документов можно подать на государственную регистрацию в МФЦ самостоятельно.

Иногда сделку оформляют у нотариуса добровольно для безопасности. При такой форме регистрации документы для сделки готовит нотариус: составляет договор купли-продажи с учетом требований законодательства и конкретной ситуации, проверяет юридическую чистоту, устанавливает личности участников сделки, отслеживает права третьих лиц, заверяет подлинность подписей продавца и покупателя и выполняет другие действия, чтобы минимизировать риск признания сделки недействительной.

К нотариусу обычно нужно записываться заранее на конкретное время. В большинстве случаев нотариусы подают документы на государственную регистрацию самостоятельно. Иногда просто удостоверяют договор.

Если нотариус только удостоверит договор, то вам с продавцом потребуется самостоятельно подавать весь пакет документов на государственную регистрацию в МФЦ. Если нотариус сам подает документы на регистрацию, то после нотариуса идти больше никуда не нужно. Если сдали документы на регистрацию с помощью нотариуса, то и забирать зарегистрированные документы будете у него.

Сделка регистрируется в среднем от 3 до 9 рабочих дней. На практике электронные сделки регистрируют быстрее — в среднем 1—5 рабочих дней.

Когда получите документы о собственности, их необходимо предоставить в банк. Обычно нужно предоставить зарегистрированный договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации и выписку из ЕГРН с отметкой «ипотека в силу закона» с указанием банка-кредитора. Однако список документов лучше уточнить у ипотечного менеджера в конкретном банке.

Как самостоятельно пройти весь путь с ипотекой

1. Определитесь, для чего покупаете квартиру: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестиций.
2. Сразу решите, что вам больше подходит: новостройка или жилье на вторичном рынке. От этого будет зависеть пакет документов для банка и порядок действий.
3. Если выбрали жилье на вторичном рынке, понадобится сделать оценку и при необходимости подписать предварительный договор.
4. Когда готовите и направляете документы в банк, соблюдайте рекомендации по оформлению и подготовке файлов. Так больше шансов, что ваши документы рассмотрят быстрее.
5. Выберите страховую компанию и оформите страховку. Что именно нужно страховать, зависит от того, что покупаете: новостройку или квартиру на вторичном рынке.
6. Согласуйте дату и время, когда будете подписывать все документы, с банком и продавцом.
7. Когда все подписали, сдайте документы на государственную регистрацию.

Рассмотрим виды сделок, которые можно проводить в Сбербанке:

1)     Ипотечные сделки (если у Покупателя одобрена ипотека в Сбербанке)

2)     Сделки с наличными деньгами (в данном случае возможно проведение сделки если речь идет об одном объекте недвижимости, т.к. альтернативные сделки с наличными деньгами Сбербанк пока не проводит)

В данной статье рассмотрим варианты проведения сделок во втором случае, когда есть Покупатель с «мешком» денег и Продавец. В первую очередь, всегда возникает вопрос каким образом будут происходить взаиморасчеты между участниками сделки. В данном случае Сбербанк предлагает три варианта взаиморасчетов:

1.      Расчеты через депозитарную ячейку банка (наличная форма расчетов)

2.      Безопасная система взаиморасчетов от ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка) (безналичная форма расчетов)

3.      Аккредитив (безналичная форма расчетов)

Расчеты через банковскую ячейку – механизм отработанный и всем понятный. Покупатель закладывает денежную сумму за покупаемую квартиру в арендуемую в банке ячейку под условия доступа, при которых Продавец сможет забрать деньги только после регистрации перехода права на продаваемую им квартиру (при этом между Продавцом и Покупателем подписывается договор аренды банковской ячейки). Более того нужно иметь ввиду, что в условия доступа можно теперь включить не только зарегистрированный Договор купли-продажи квартиры и выписку ЕГРН, а также прописать любые другие условия доступа, например, Выписку из домовой книги, где будет указано, что бывший собственник снялся с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры (раньше в сбербанке такой возможности не было, сейчас сотрудники банка оформляют такие условия, подписывая дополнительное соглашение к Договору аренды банковской ячейки).

Плюсы:

— после получения документов с регистрации можно в этот же день достать деньги из ячейки, не ждать «раскрытия» и перевода как в случае с ЦНС или Аккредитивом.

— если сделка проходит с «заниженной» стоимостью квартиры по договору купли-продажи, то взаиморасчеты через банковскую ячейку более предпочтительны.

Минусы:

— по договору аренды банковской ячейки нельзя заложить денежные средства на «третье» лицо, т.е. на человека не являющегося собственником квартиры. В этом случае нужно будет подготовить нотариальную доверенность, на данные полномочия.

— стоимость аренды банковской ячейки составляет 4 000 рублей

— проверка и пересчет денежных средств составляет 0,3% от суммы. Можно конечно разместить денежные средства в отделении Сбербанка, где будет проходить сделка, за 3 дня и заказать данную сумму к выдаче на день сделки, но на практике возникают некоторые сложности с выдачей, под разными предлогами, а-ля «проверка происхождения денег» и т.д., могут и перенести выдачу на другой день, на мой взгляд, лучше не рисковать.

Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году был создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Данный сервис был разработан в качестве аналога взаиморасчетов через банковскую ячейку, только в безналичной форме.  В данном случае Покупатель размещает денежные средства на Номинальный счет, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Нельзя совершить такую сделку, если:

Покупатель использует доверенность.

По договору более двух получателей денежных средств.

Объектом является земельный участок или дом с землей.

Участники не граждане России.

Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.

Плюсы:

-после регистрации перехода права не обязательно самому приезжать в банк для раскрытия Номинального счета, т.к. Сбербанк самостоятельно отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника. Но если время поджимает, то зарегистрированные документы можно подвести в банк самому или поручить это действие любому лицу, доверенность для этого не потребуется.

— Стоимость услуг ЦНС составляет 2000 рублей. В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет Продавца.

— Продавец может указать счет для перечисления денежных средств любого другого банка, не только Сбербанка, при этом комиссия за перевод не взымается.

-Продавец экономит на проверке и пересчете денежных средств

Минусы:

— В условия доступа для раскрытия Номинального счета нельзя прописать «Дополнительные условия»!!! Только Договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о зарегистрированном переходе права на Покупателя.

— После раскрытия Номинального счета, по регламенту Сбербанка денежные средства должны поступить на счет Продавца от 1 до 5 рабочих дней. Как правило, этот процесс проходит быстро 1-2 дня, но случаи задержек имеют место быть.

— Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка

Аккредитив Сбербанка – проведение безналичных взаиморасчетов между участниками сделки. Эта схема взаиморасчетов аналогична безопасной системе взаиморасчетов через ЦНС. В день сделки открывается сберегательный банковский счет, на который размещаются денежные средства Покупателя, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Но есть ряд важных отличий:

— по аналогии с ячейками, аккредитивную сделку можно проводить со всеми видами объектов недвижимости, нет ограничений, как в случае с системой безопасных взаиморасчетов ЦНС

— В договоре об открытии аккредитива можно прописать любые дополнительные условия доступа, не только ДКП

— у Продавца для перевода денежных средств должен быть открыт счет только в Сбербанке

—  Для раскрытия аккредитива потребуется личное присутствие Продавца в банке с документами, подтверждающими условия доступа (либо вариант нотариальной доверенности).

—  многие пишут, что процесс оформления аккредитива занимает большое количество времени по сравнению с ЦНС, на практике это не так, на мой взгляд, одинаково, все зависит от конкретного отделения Сбербанка и работающих в нем сотрудников, в общем тот самый «человеческий фактор».

— стоимость открытия аккредитива, также как и ЦНС составляет 2000 рублей, если речь идет о физических лицах.

Даная статья является ознакомительной и основывается на моем личном опыте, в ней не отражены многие нюансы о проведении сделок с юридическими лицами, нерезидентами, о переводе денежных средств из одного банка в другой для подготовки к сделке и т.д. Но, в целом, я надеюсь она поможет разобраться простым обывателям как действовать в том или ином случае.

Покупка квартиры в ипотеку через Сбербанк: пошаговая инструкция

29 190 просмотров

У значительной части людей нет сразу всей суммы на покупку квартиры. В такой ситуации, единственным способом обзавестись собственным жильем станет ипотечный кредит. Чаще всего их оформляют в Сбербанке, так как эта финансовая организация является самой распространенной и популярной. Да и ставки с условиями тут абсолютно конкурентоспособны. Как именно можно оформить такой кредит через Сбербанк – читайте в этой статье.

Как получить ипотеку в Сбербанке

Так как оформить ипотечный кредит сможет не каждый, первым делом нужно убедиться, что заемщик действительно соответствует требованиям банка. Любые дальнейшие шаги без этого пункта будут бессмысленными. Дальше нужно выбрать подходящую программу (их в Сбербанке множество) и только потом переходить непосредственно к процедуре поиска жилья, оформления и так далее.

Требования к клиенту

Для получения кредита, клиент обязан соответствовать определенным требованиям. Ниже представлен их перечень, актуальный на момент написания этой статьи:

• Возраст клиента на дату подписания договора: 21 год и старше.
• Возраст клиента на момент окончательный выплаты долга: не более 75 лет.

Пример: Если оформить кредит в 60 лет, то можно будет рассчитывать только на 15 лет платежей (хотя по программе может быть доступно 25-30 лет).

• Общий рабочий стаж: 1 год за последние 5 лет или больше.
• Рабочий стаж не последнем месте: 6 месяцев и более.
• Требуется гражданство РФ.

Несмотря на отсутствие жестких требований к прописке и заработку, на самом деле банк много времени уделяет этим моментам. Получить кредит без постоянной прописки и с маленькой официальной зарплатой будет в разы сложнее, чем если бы прописка была постоянной, а доход высоким.

Нужно учитывать тот факт, что в некоторых случаях Сбербанк может пойти на уступки и немного «подвинуться» в своих требованиях. Но при этом клиент обязан предложить действительно что-то выгодное и интересное для финансовой организации.

Ипотечные программы Сбербанка на 2023 год

Если клиент соответствует всем требованиям банка, то следующих шаг – подобрать подходящую программу кредитования. Они представлены в широком ассортименте:

• Свой дом под ключ. Актуально только для тех лиц, которые хотят построить собственный жилой дом в Липецкой и Московской области, а также непосредственно в самой Москве.
  • Срок: до 30 лет.
  • Минимальная сумма: 300 тысяч рублей.
  • Годовая ставка: 10,9%.
• Приобретение строящегося жилья. Подходит для тех лиц, которые планируют приобрести жилье еще на стадии строительства многоквартирного дома.
  • Срок: до 30 лет.
  • Минимальная сумма: 300 тысяч рублей.
  • Годовая ставка: 8,5%.
• Приобретение готового жилья. Самый распространенный вариант, в рамках которого можно купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке.
  • Срок: до 30 лет.
  • Минимальная сумма: 300 тысяч рублей.
  • Годовая ставка: 10,2%.

Помимо всего перечисленного, у Сбербанка есть множество узкоспециальных программ предназначенных, например, для семей с детьми, военнослужащих и так далее. Они во многом схожи с перечисленными выше, однако требований тут больше. С другой стороны, условия кредитования лучше: больше срок, меньше ставка и так далее.

Порядок действий

Для оформления ипотечного кредита в банке необходимо:

1. Проверить требования к клиенту.
2. Выбрать подходящую программу.
3. Заполнить онлайн-заявку и отправить ее на рассмотрение.
4. Дождаться решения банка.
5. Заполнить анкету клиента.
6. Подписать договор купли-продажи, залога и кредита.
7. Оформить право собственности.

Нужно учитывать тот факт, что предварительно придется найти подходящее жилье и договориться с продавцом о том, что сделка будет происходить с участием банка. Искать продавца можно самостоятельно или же обратиться за помощью в АН (Агентство недвижимости). Отдельно следует отметить тот факт, что вместо подачи заявки в режиме онлайн ее можно написать и в отделении банка, но на практике, если подавать ее через интернет можно получить условия получше, да и времени это займет меньше.

Документы

Для оформления ипотечного кредита в Сбербанке клиент должен будет предоставить примерно следующий перечень документов:

• Заявление. Заполняется онлайн или в отделении банка.
• Паспорт клиента. Нужно убедиться, что он действующий (своевременно менялся по достижении определенного возраста).
• Любой второй документ, который поможет идентифицировать личность потенциального заемщика. Это может быть водительское удостоверение, загранпаспорт, военный билет и так далее.
• Справка о доходах. Идеальный вариант – классическая справка 2-НДФЛ, но банк готов рассмотреть и другие документы, на основании которых можно понять уровень доходов клиента.
• Документы, подтверждающие трудоустройство. Обычно это копия трудовой книжки.
• Документы на залог и цель ипотечного кредита. Если это один и тот же объект (квартира приобретается на заемные средства и сразу же передается в залог) то, соответственно, нужен будет только один комплект бумаг.

Нужно помнить, что не всегда и не все документы из представленного списка являются обязательными, однако, чем больше бумаг готов предоставить клиент, тем больше вероятность того, что его заявку одобрят.

Кредитный и ипотечный договора

Так как оформляется договор кредита и ипотеки банковскими служащими, задумываться о том, как его составить клиенту не нужно. Более того, Сбербанк дорожит своей репутацией и обычно никакие спорные или опасные для заемщика пункты в этот документ не вносятся (разве что клиента об этом заранее предупредят).

С другой стороны, у многих клиентов возникают проблемы из-за того, что они не изучили даже базовые пункты этого договора. Именно поэтому рекомендуется внимательно изучить все условия соглашения и не стесняться просить у менеджера банка разъяснения по тем пунктам, которые будут непонятны.

Расходы

Если ситуация стандартная, то клиент банка не несет никаких дополнительных расходов, ведь обычно все операции производятся банком. Однако при определенных условиях, могут возникать дополнительные затраты:

• Если клиент женат/замужем требуется согласие второй половины. Оно обязательно заверяется нотариально. Стоимость такой услуги – около 2-5 тысяч рублей.
• Если клиент по какой-то причине не может или не хочет сам общаться с представителями банка потребуется оформлять доверенность. Ее цена будет варьироваться в очень широких пределах. Минимальная стоимость составляет около 2 тысяч рублей.
• Продавец квартиры может не захотеть тратить деньги, например, на получение свежей выписки из ЕГРН, которую затребует банк. В такой ситуации покупатель будет вынужден дать продавцу деньги: 350 рублей.
• Услуги агентства недвижимости (поиск продавца) могут обойтись примерно в 2-5% от стоимости жилья.

Сроки

После отправки заявки, ответ от банка придется через несколько минут или через несколько дней. Позвонит менеджер и предложит пообщаться об условиях будущего кредита. Если заявка получит предварительное одобрение, то дальше придется самостоятельно посетить отделение банка и заполнить/подписать все необходимые документы.

Именно процедура оформления, если покупатель уже найден и, в целом, он согласен на все условия сделки, а также при условии, что у клиента все в порядке с документами, займет от силы 1 неделю. Уже полностью согласованная заявка, после которой последует подписание договора, может ждать клиента около 1 месяца.

Отдельно нужно сказать о том, сколько регистрируется договор купли-продажи. Так как банк заинтересован в максимальном ускорении процедуры, займет это от силы 1 день. В некоторых случаях – 2-5 дней, но редко больше.

Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке через Сбербанк

При покупке квартиры в новостройке через Сбербанк нужно одновременно искать продавца и уточнять у банка возможность оформления кредита. С одной стороны, нет смысла обращаться в банк, пока не найдено подходящее жилье. С другой же стороны, если банк не согласует кредит, то и в поиске продавца не будет никакого смысла.

Порядок действий

Пошаговая инструкция может выглядеть примерно так:

1. Найти подходящую квартиру и связаться с застройщиком.
2. Обсудить предварительные условия сделки. Отдельно уточнить, что оплата будет производиться через банк, при помощи ипотечного кредита. Сейчас это уже мало кого смущает, но раньше могло становиться серьезной проблемой. Может попасться такой продавец, который будет категорически против оформления ипотеки. Среди застройщиков – это огромная редкость, но учитывать следует все возможные варианты.
3. Запросить у продавца документы на жилье, чтобы предоставить их в банк.
4. Выбрать подходящую программу Сбербанка.
5. Оформить ипотечный кредит, как это описано выше. Следует учитывать, что обычно банк требует заключения предварительного договора купли-продажи. Этот документ не требует нотариального заверения и государственной регистрации, однако по требованиям банка, он обязан быть идентичным основному договору купли-продажи, который будет подписываться сторонами уже после одобрения заявки.

Конкретные действия и их очередность могут изменяться в зависимости от того, что именно хочет делать клиент банка.

Документы

От покупателя в данном случае требуется только паспорт. А вот продавец обязан предоставлять достаточно обширный перечень бумаг. И запрашивать их придется лично покупателю. Исключение составляют ситуации, когда квартира приобретается у того застройщика, который сотрудничает со Сбербанком. В таком случае финансовая организация сама занимается этим вопросом. Примерный перечень документов:

• Свидетельство регистрации застройщика как юридического лица.
• Документы, подтверждающие тот факт, что дом возводился с разрешения муниципалитета и соответствует всем требованиям.
• Техпаспорт или иные аналогичные документы, на основании которых можно составить представление о жилье: адрес, площадь, количество комнат и так далее.

Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке через Сбербанк

Приобретение жилья на вторичном рынке практически идентично тому, как покупается квартира в новостройке. Разве что предложений тут значительно больше, да и продавцы бывают очень разными: с кем-то можно будет очень легко и просто договориться, а другой будет затягивать, не предоставлять документы и так далее. Если рассматривать ситуацию с этой точки зрения, то покупка квартиры в новостройке проходит в разы быстрее и проще (чаще всего).

Порядок действий

Последовательность действий для покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке через Сбербанк:

1. Найти подходящую квартиру и ее продавца.
2. Обсудить условия сделки с учетом того, что для оплаты будут использоваться заемные средства.
3. Совместно с представителем банка и продавцом составить предварительный договор купли-продажи.
4. Выбрать подходящий банковский продукт и подать заявку на кредит.
5. Дождаться решения Сбербанка.
6. Подписать все документы.
7. Перерегистрировать право собственности.
8. Оформить квартиру в залог.

Документы

Как уже было сказано выше, от покупателя нужен только паспорт и документы, которые нужны для оформления кредита. От покупателя нужно затребовать:

• Паспорт продавца.
• Техпаспорт на квартиру.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы. Например, договор купли-продажи, приватизации, дарения и так далее.
• Выписка из домовой книги.
• Справка из управляющей компании о наличии или отсутствии долгов.

В данном случае не стоит рассчитывать на то, что этим вместо клиента будет заниматься Сбербанк. Какую-то опосредованную помощь он может оказать (например, дать перечень бумаг, которые нужны), однако напрямую, вместо покупателя, общаться с продавцом представителя финансовой организации не будут.

Каждый из перечисленных документов требуется с определенной целью. При помощи паспорта и правоустанавливающих документов можно проверить, действительно ли данный клиент является собственником этого жилья. Кроме того, правоустанавливающие документы иногда показывают на возможные проблемы.

Пример: Если это договор приватизации, то есть вероятность, что в квартире имеет право пожизненно проживать какой-то человек, о чем продавец может «забыть».

Выписка из ЕГРН показывает собственника жилья и дает понимание об отсутствии или наличии каких-то обременений. Техпаспорт нужен для того, чтобы выявить возможную незаконную перепланировку, а выписка из домовой книги показывает прописанных в квартире лиц, что также может указывать на проблему.

Пример: Если в квартире прописан несовершеннолетний, его обязательно нужно выписать в другое жилье до окончания сделки. А для этого требуется разрешение от органов опеки (еще один дополнительный документ). В противном случае покупатель никак не сможет выписать несовершеннолетнего.

Справка из управляющей компании указывает на наличие или отсутствие долгов по коммунальным платежам. Формально, платить их все равно будет предыдущий собственник (такова судебная практика), однако у покупателя все равно могут возникать проблемы, типа необоснованных требований со стороны управляющей компании.

Предварительный и основной договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке через Сбербанк

В данном случае нужно учитывать тот факт, что предварительный и основной договор, с точки зрения Сбербанка (который, собственно, и требует заключения предварительного договора) будут практически идентичными. Примерное содержание таких документов:

• Данные сторон.
• Условия сделки.
• Информация о квартире.
• Порядок расчета.
• Стоимость жилья (включая сюда как первоначальный взнос, так и остаток суммы).
• Условия расторжения договора.
• Дата и подписи.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке через Сбербанк

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Образец основного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке через Сбербанк

Скачать образец основного договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Как происходит передача денег при покупке квартиры в ипотеку через Сбербанк

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры с использованием заемных средств не предполагает выдачу денег наличными или любым другим образом покупателю квартиры. Он просто указывает счет продавца, на который нужно перевести определенную сумму.

А вот первоначальный взнос может передавать множеством различных способов. Самый простой, с точки зрения банка, вместе с продавцом посетить любое отделение Сбербанка и внести наличными нужную сумму на счет продавца. Также можно совершить безналичный перевод или вообще передать наличные деньги на руки продавцу.

Очень важно потребовать от продавца расписку о том, когда, сколько и за что он получил. Иначе могут возникнуть проблемы.

Риски при покупке квартиры по ипотеке

Любая сделка по покупке квартиры потенциально связана с многочисленными рисками. Части можно избежать просто при помощи обычной внимательности. Но многие проблемы сможет увидеть только опытный юрист.

На вторичном рынке

Несмотря на тот факт, что при покупке квартиры на вторичном рынке через Сбербанк, жилье и его продавец будут проверяться не только покупателем, но еще и банком, всегда остается вероятность того, что что-то будет упущено. Кроме того, никто не застрахован от ошибок. Как следствие, если не пользоваться услугами опытного юриста, то могут возникнуть следующие риски:

• Право постоянного проживания. В квартире может быть прописано какое-то лицо, не являющееся ее владельцем, но имеющее право постоянного проживания. Выписать такого человек невозможно ни при каких условиях.
• Прописанные несовершеннолетние лица. Как уже было сказано выше, если в квартире прописаны несовершеннолетние лица, их нужно выписать еще до окончания процедуры купли-продажи такого жилья. Кроме того, если несовершеннолетнее лицо является совладельцем квартиры, обязательно потребуется разрешение из органов опеки.
• Квартира была получена по договору дарения. В такой ситуации даритель может просто отменить свой дар. Для этого нужны некие основания, однако покупатель в результате потеряет новое жилье, что является самым главным.
• Нет разрешение на сделку от супруга/супруги. Если продавец женат или замужем, то с большой долей вероятности квартира находится в общей совместной собственности (хотя по документам владелец может быть и один). При таком условии, если не будет согласия от второй половинки (нотариально заверенного), сделка купли-продажи может быть оспорена в суде.

В новостройке

С точки зрения безопасности, сложно представить что-то более надежное, чем покупка квартиры в новостройке у застройщика через ипотеку Сбербанка. Тут вероятность проблем, которые преимущественно связаны с предыдущими владельцами или прописанными лицами, сводится к нулю хотя бы потому, что у этого жилья еще вообще не было собственников. Однако это не значит, что никаких рисков нет вообще:

• Застройщик не имеет разрешения. Не особо распространенная, но самая и опасная проблема. Если у застройщика нет разрешения на возведение дома, в котором продается квартира, вполне вероятно, что это строение придется сносить (и квартира будет потеряна). Кроме того, тут не получится зарегистрироваться, ведь фактически, дома не существует.
• Квартира не соответствует требованиям. Это уже более распространенный риск. Некоторые застройщики откровенно халатно относятся к своим обязательства. Их квартиры могут быть плохо звукоизолированы, могут течь трубы, искрить проводка и так далее. Заранее проверить все это не всегда бывает возможно. Потому нужно требовать от застройщика хоть каких-то гарантий, чтобы потенциальный ремонт производится за его счет, а не за счет покупателя. Это, разумеется, не исключает тот факт, что застройщик просто откажется что-либо делать, но других вариантов нет вообще.

Нужно очень внимательно изучать рекомендации застройщика, отзывы клиентов и так далее. Должен настораживать тот факт, что до сдан давно, а тут никто не живет и так далее. Не лишним будет при осмотре квартиры пройтись по будущим соседям и поинтересоваться у них, нет ли с их жильем каких-то проблем.

• Нет всей информации об окружающей инфраструктуре. Далеко не всегда продавец предоставляет всю информацию о том, как будет выглядеть жилой массив в будущем. Тут, разумеется, рано или поздно появятся магазины и другие блага цивилизации, но значительно лучше, если это все будет запланировано заранее. Кроме того, нужно изучить вопрос о том, не будет ли возводится еще один дом поблизости. Шум от стройки может стать серьезной проблемой, не говоря уже о виде из окон.

Пример: Покупатель приобрел квартиру с отличным видом на реку. Именно из-за этого вида стоимость такого жилья была на 20% выше, чем у точно такой же квартиры, у которой окна выходят во двор. И через некоторое время выясняется, что прямо под окнами будет возводиться еще один точно такой же дом. Мало того, что будет мешать шум и грязь, так еще и вид из окна станет далек от того, за который переплачивал клиент.

• Постоянные ремонты. Еще одна проблема заселения в новостройку – постоянные ремонты. Очень часто такое жилье сдается в черновой отделки или близком к ней состоянии. Как следствие, долгое время придется терпеть постоянный шум от ремонта у соседей.

На кого оформляется квартира, кому принадлежит

После подписания всех документов, покупатель переоформляет право собственности на себя. Он является полноценным собственником этой квартиры. Однако нужно помнить, что сразу после оформления права собственности жилье оформляется в залог банка.

Из-за этого, несмотря на то, что жилье формально является собственностью покупателя, сделать он с ним практически ничего не может. Банк контролирует любые действия с недвижимостью и за невыполнение обязательств перед Сбербанком, могут последовать штрафные санкции или вообще банк выдвинет требование о досрочном погашении кредита.

Можно ли купить две квартиры по ипотеке

Можно, но только при условии, что они обе, во-первых, будут оформлены в залог (или будет предоставлено соответствующее по стоимости обеспечение), а во-вторых, что это позволяет финансовое состояние покупателя.

Пример: Если платеж за каждую из квартир составляет 20 тысяч рублей в месяц (вместе – 40 тысяч), а ежемесячная прибыль клиента превышает 100 тысяч рублей, банк вряд ли будет отказываться от такой сделки. Нередко покупатели одновременно приобретают несколько расположенных по соседству квартир для того, чтобы объединить их в одну большую жилплощадь.

Как выплачивается ипотека

Порядок расчета ипотеки и последующих выплат зависит от:

• Суммы кредита.
• Первоначального взноса.
• Срока действия кредитного договора.
• Процентной ставки.

На основании этих данных банк формирует график платежей и предоставляет его клиенту. Платить нужно строго в соответствии указанным графиком. Можно досрочно погашать, но нельзя допускать просрочку. Выплаты производятся ежемесячно. Обычно безналичным образом, однако клиент вправе вносить деньги и наличным способом. Чаще всего применяется аннуитетная система платежей, однако в некоторых случаях возможна и дифференцированная.

Аннуитетные платежи

Если выбрана такая система, то сумма платежа из месяца в месяц остается неизменной. Сначала на погашение тела кредит идут лишь очень незначительные суммы, а остальное – на оплату процентов. Постепенно ситуация меняется на обратную.

Дифференцированные платежи

Такая система платежей предполагает постоянно изменяющуюся сумму (за что ее и не любят, постоянно нужно отслеживать, сколько придется заплатить в том или ином месяце). Сумма платежа будет в начале погашения кредита выше, чем в аннуитетном варианте, однако после выплаты половины долга пойдет на понижение и станет меньше.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Все банки, и Сбербанк тут не исключение, позволяют погашать кредит досрочно. Однако нужно помнить, что нельзя просто прийти и дать деньги. Сначала об этом финансовую организацию необходимо предупредить. Обычно за 1 месяц, однако можно попробовать договориться и на более короткий срок рассмотрения заявки о досрочном погашении.

В этом документе нужно указывать конкретную дату погашения и сумму, которую собирается внести клиент. Это необходимо для того, что заранее рассчитать остаток задолженности и подготовить новый график платежей (при условии, что погашение было полным).

Просрочка платежей ипотечного кредита

Если клиент не выполняет свои обязательства и допускает просрочку платежей (или не вносит нужную сумму в полном объеме), банк начнет начислять штрафные санкции. У Сбербанка процент штрафа зависит от действующей ключевой ставки Банка России. По состоянию на дату написания этой статьи: 7,75%.

Однако это не единственная проблема. Всегда нужно помнить, что квартира клиента остается в залоге у банка. Как следствие, если клиент будет признан злостным неплательщиком, в конечном итоге его квартиру могут отобрать и продать с торгов. Причем по значительно меньшей, сравнительно с рыночной, стоимости.