Продажа квартиры с военной ипотекой пошаговая инструкция по применению

В 2018 году я выставила на продажу свою квартиру, но спрос был небольшой. Поэтому как только появился реальный покупатель, но с военной ипотекой, я не испугалась сложностей и продала квартиру ему.

Расскажу, с какими подводными камнями я столкнулась и чем военная ипотека отличается от обычной.

Что такое военная ипотека

Военная ипотека — это программа, по которой военнослужащие могут купить жилье с государственной помощью. Для этого государство предоставляет военнослужащему целевой жилищный заем, который состоит из двух частей — накопительной и инвестиционной. Пока военнослужащий проходит службу, государство ежемесячно перечисляет взносы на его накопительный счет, а доходы от инвестиционной части пополняют счет каждый квартал.

Военнослужащий не обязан брать ипотеку. Он может купить жилье на накопившиеся деньги или добавить к ним собственные средства. Но если денег не хватает, ему выгодно взять военную ипотеку. Он получает льготную ставку по кредиту, а проценты, пока человек служит, платит за него государство.

Чем военная ипотека отличается от обычной

Росвоенипотека — государственный орган, который контролирует все этапы программы и следит, чтобы все выполнялось по закону. И только после положительного ответа Росвоенипотеки сделку регистрируют в Росреестре.

Для продавца это означает дополнительный этап в цепочке согласований и потерянное время.

Срок на поиски и покупку — полгода. Право участвовать в программе военнослужащий подтверждает свидетельством, которое выдают в Росвоенипотеке. Чтобы его получить, нужно подать туда рапорт. Свидетельство действует всего шесть месяцев. Если военнослужащий не укладывается в срок, придется подавать рапорт и получать свидетельство заново.

Покупатель нашел меня, когда у него оставалось только два месяца из шести положенных. Из-за этого я постоянно боялась, что мы не успеем и сделка затянется на неопределенное время.

Почему подошла моя квартира

Покупатель искал до меня квартиру четыре месяца. Помимо требований банка у него были свои:

1. Квартира в Москве и МО в построенном и сданном доме, чтобы ее легче было сдать в аренду.
2. Цена до 3,2 млн рублей. Это та сумма ипотеки, которую ему одобрил банк.
3. Если жилье строящееся, дом должен быть аккредитован банком — партнером Росвоенипотеки, в котором покупатель получил одобрение как заемщик.
4. Без ремонта, чтобы сэкономить на этом и сделать самый бюджетный ремонт по своему вкусу.

Других покупателей в тот момент у меня не было. Многих отпугивало то, что хотя квартира очень близко к Москве, недалеко от Некрасовки, по документам это Московская область, а значит, прописка тоже будет областная. Некоторые боялись, что в квартире нет ремонта и дом только-только построили, а значит, еще несколько лет вокруг будет шумно. Я решила сделать скидку 50 тысяч. И после этого сразу нашелся этот покупатель с военной ипотекой.

На просмотре мы устно договорились о цене — 2 150 000 Р. Покупатель попросил меня снять все объявления о продаже. Я посчитала это справедливым и объявления закрыла.

План действий

Нам с покупателем предстояло сделать следующее:

1. Собрать документы по списку, чтобы банк проверил мою квартиру.
2. Подать документы в банк и получить одобрение.
3. Прийти на сделку и заключить договор купли-продажи.
4. Дождаться, пока банк отправит наши документы в Росвоенипотеку и получит согласие.
5. Зарегистрировать переход собственности в Росреестре.
6. Отнести полученные в Росреестре документы в банк, чтобы там оформили перевод денег на мое имя.
7. Получить деньги в банке и подписать акт приема-передачи.

Принципиально комплекты документов для обычной и военной ипотеки не отличаются. Разница в том, что все документы будут проверяться два раза вместо одного: сначала в банке, а потом в Росвоенипотеке. Расскажу, какие документы понадобятся и какие собирала я.

Документы со стороны продавца

Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Это основной документ, который подтверждает право собственности на квартиру. С июля 2016 года свидетельства больше не выдаются. Я регистрировала квартиру в 2018 году, поэтому получала только выписку из ЕГРН.

Выписку можно заказать в МФЦ, ее изготовят в срок до 10 дней. Я уплатила 400 Р госпошлины за выписку и 50 Р комиссии за оплату через терминал в МФЦ.

ДКП. Документы, на основании которых у собственника возникло право собственности. Например, договор купли-продажи. Я получила право собственности на основании договора долевого участия — ДДУ. Еще я представляла акт приема-передачи квартиры у застройщика, поскольку он упоминался в ДДУ.

Поэтажный план объекта недвижимости. Его обычно заказывают в БТИ, но мне его выдал мой застройщик.

Экспликация объекта недвижимости. Это документ с данными о площади каждого помещения в квартире. Обычно экспликация заказывается в БТИ собственником. Я продавала квартиру в новостройке, поэтому экспликацию мне предоставил застройщик вместе с планом этажа.

Выписка из домовой книги. Это документ с данными о зарегистрированных жильцах. Я получила его бесплатно в МФЦ в день обращения. Срок действия — 30 календарных дней с момента получения.

Копия финансового лицевого счета. Это документ, в котором отражены все коммунальные платежи и долги за них. Я заказывала копию счета в своей УК. Мне выдали ее на следующий день после обращения. Срок действия документа — 30 календарных дней.

Справка о задолженности по коммунальным платежам. Отдельная справка мне не понадобилась, потому что вся необходимая информация уже была в копии финансового лицевого счета. Срок действия справки — 30 календарных дней.

Копия паспорта продавца.

Если квартира получена в дар или по наследству, а также по любым другим безвозмездным сделкам, согласие или заявление не потребуется.

Документы со стороны покупателя

Свидетельство о праве на военную ипотеку. Его полное название — свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа. Это основной документ, который требуется от покупателя.

Остальные документы стандартные:

1. Паспорт.
2. Согласие на обработку персональных данных.
3. Свидетельство о браке.
4. Заполненная анкета банка.
5. Документы о доходе.
6. Оценка недвижимости.

Как мы собирали документы

Договор купли-продажи нам составила менеджер в банке. От обычного договора он отличается системой оплаты. Деньги перечисляются продавцу не с одного, а с двух счетов. На одном находятся кредитные средства, а на втором — средства Росвоенипотеки.

У меня не возникло проблем со сбором документов. Но поскольку я впервые столкнулась с продажей в ипотеку, была масса вопросов. А у менеджера было много клиентов, поэтому отвечала она с задержкой. Иногда перезванивала только на следующий день.

Отчет об оценочной стоимости объекта недвижимости

Отчет нужен, чтобы банк и Росвоенипотека убедились, что квартира стоит тех денег, которые хочет за нее продавец. Покупатель должен выбрать любую компанию из списка аккредитованных банком фирм, заказать там оценку и оплатить ее. Стоимость — 4500 Р, расходы несет покупатель.

Оценочная компания оценила мою квартиру на 28 тысяч дешевле, чем я. Я хотела продать за 2 150 000 Р, а в отчете об оценке рыночная стоимость
недвижимости составила 2 122 000 Р.

Для банка эта разница оказалась неважной. Но проверку в Росвоенипотеке наш комплект документов не прошел. Выяснилось, что цена квартиры по договору купли-продажи не может превышать ее рыночную стоимость из отчета об оценке. Я и так сделала скидку 50 тысяч, поэтому снижать цену дальше не планировала.

Заказать оценку в другой компании и представить ее в Росвоенипотеку с нашим комплектом документов тоже было нельзя. Оказалось, что, раз оценка уже есть, рыночная стоимость квартиры в отчете окончательная и изменить ее невозможно.

Внести разницу наличными мой покупатель не мог или не хотел, ссылаясь на отсутствие денег. Сроки поджимали: действие текущего свидетельства на право воспользоваться военной ипотекой заканчивалось и пришлось бы подавать рапорт на новое. А там истекли бы сроки моих справок и документов, и пришлось бы получать их заново.

Проблемы можно было избежать, если бы я знала, что стоимость квартиры в отчете об оценке, который представляется с пакетом документов, должна в обязательном порядке быть не меньше, чем в договоре купли-продажи. Если квартиру оценили слишком дешево, можно заказать оценку в другой компании, но до того, как отчет об оценке увидит Росвоенипотека. Оценщики используют разные методики, поэтому стоимость квартиры в отчете у разных фирм может отличаться.

Где я потеряла два месяца и почему все так затянулось

Изначально казалось, что мы выйдем на сделку быстро. Я специально освободила время, чтобы оперативно собрать документы и не задерживать покупателя. Менеджер в банке тоже уверяла, что нам понадобится не больше месяца. В результате мы с трудом уложились в два.

Все документы я отправила по электронной почте, а на сделку принесла оригиналы. Банк проверил документы и назначил дату сделки только через 11 дней после отправки всех документов.

Сделка и проверка Росвоенипотекой — 20 дней. После сделки документы нужно отвезти в Росвоенипотеку. Для этого должен приехать курьер и забрать их. Отвезти их туда самостоятельно запрещают правила. На доставку документов из банка в Росвоенипотеку и обратно отводится по одной неделе.

Доработка — 7 дней. Наши документы не соответствовали требованиям Росвоенипотеки: оценка квартиры была ниже суммы сделки. Поэтому мы получили отказ. В течение 20 рабочих дней банк должен был внести исправления и представить документы повторно. Когда это сделали, банк назначил нам новую дату сделки. А после нее снова отправил пакет документов в Росвоенипотеку. Новый срок рассмотрения в Росвоенипотеке отсчитывался с этой даты.

Регистрация в Росреестре — 7 дней. Когда Росвоенипотека одобрила документы и курьер привез их обратно, банк отдал их нам. Теперь мы должны были самостоятельно зарегистрировать переход права собственности. Кроме комплекта документов мы предъявили квитанцию об уплате покупателем государственной пошлины в размере 2000 Р.

Для регистрации перехода права собственности в Росреестре мы представили:

1. Паспорта всех участников сделки.
2. Договор ЦЖЗ.
3. Кредитный договор.
4. Закладную на недвижимость от банка.
5. Договор купли-продажи.
6. Квитанцию об уплате госпошлины.
7. Отчет об оценке.

Перевод средств — 5 дней. Через два дня после регистрации мы с покупателем забрали свои пакеты документов и снова отправились в банк, который на основании зарегистрированного права собственности выписал приходно-кассовые ордера на перечисление денежных средств на мой счет.

Деньги дошли за 5 календарных дней, комиссии за то, что я сразу сняла деньги, не было.

Передача ключей — 2 дня. Когда я получила деньги за квартиру, мы с покупателем подписали акт приема-передачи квартиры и я отдала ключи. На этом моя история с военной ипотекой наконец-то закончилась.

Как бы я поступила, если бы продавала сейчас

Продавать квартиру покупателю с военной ипотекой оказалось не так легко. Мой покупатель сам не понимал всего процесса, а менеджер банка не знал нюансов. В результате мы потеряли время, а я — деньги.

Еще мы с покупателем с трудом уложились в срок — до конца действия его сертификата оставалось несколько дней. Нам еще повезло, что в Росвоенипотеке рассмотрели наши документы быстрее, чем положено по регламенту.

В итоге я потратила на продажу квартиры в военную ипотеку чуть больше двух месяцев и продала на 28 тысяч дешевле, чем планировала.

Как избежать подводных камней, если у покупателя военная ипотека

1. Заключайте предварительный договор и берите задаток. Это ваша страховка на случай, если что-то пойдет не так не по вашей вине.
2. Внимательно самостоятельно проверяйте все документы, в том числе документы покупателя. Любая ошибка может послужить поводом для отказа.
3. Убедитесь, что в документе об оценке стоит рыночная стоимость квартиры не ниже цены сделки. Если так не получается, необходимо сразу решить эту проблему с покупателем.
4. Возможно, стоит заложить небольшую наценку в стоимость квартиры.
5. Приготовьтесь, что процесс может затянуться из-за дополнительной проверки документов Росвоенипотекой.

Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, несложно. Нужно только соблюсти определенные условия. Верните долг банку, получите необходимые документы о праве собственности на жилье – и можно искать покупателя.

Вопросы появляются тогда, когда возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру, но ваш кредит еще не погашен. Разбираемся, можно ли продать жилье с военной ипотекойи как это сделать правильно.

Оформлена военная ипотека, как продать эту квартиру?

Продать недвижимость, на которую оформлена военная ипотека, не получится. Такая сделка не пройдёт через органы Росреестра, так как противоречит законодательству. Но есть условия, при соблюдении которых военнослужащий – участник накопительно-ипотечной системы (НИС) может продать свою квартиру.

Военный ипотечный заемщик вправе реализовать свое жилье, если:

• задолженность погашена и военнослужащий отслужил 20 лет;
• задолженность перед банком и государством погашена досрочно;
• квартира продается по переуступке.

Особенности военной ипотеки

Квартира, купленная с помощью ипотечного кредита, не принадлежит в полной мере заемщику, пока он не выплатит долг банку. Это касается и военных ипотечников. Но есть один важный нюанс — программа ипотечного кредитования военных подразумевает, что такое жилье обременяется правами сразу у двух лиц.

К ним относятся: кредитно-финансовая организация, которая выдала займ военнослужащему, и государственное учреждение в лице Министерства обороны. То есть чтобы продать квартиру, приобретенную по военной ипотеке, нужно снять с него все обременения. Процедура освобождения от обременения для каждого различная.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке. Пошаговая инструкция

Оптимальный вариант освобождения квартиры от обременений — досрочное погашение ипотеки. После внесения последнего платежа банк снимает с жилья все ограничения. Об этом уведомляется Росвоенипотека, после чего снимается и обременение со стороны государства.

Шаг №1. Погасить кредит досрочно

Узнайте, какую сумму нужно внести, чтобы полностью закрыть ипотечный кредит. Сумма вашей задолженности перед кредитором указана в графике платежей, который должен быть у вас на руках. Но лучше уточните эту информацию у специалиста банка.

Кроме этого, необходимо учесть основную особенность ипотечного кредитования военных — долг банку частично или полностью погашает государство. Но право на безвозмездное пользование этими деньгами возникает при определенных условиях.

Кто получает право на безвозмездное пользование государственными средствами:

• военнослужащие, имеющие 20 лет выслуги, в том числе в льготном исчислении;
• военные, прослужившие 10 лет до увольнении по состоянию здоровья или другим причинам.

Если вы не попадаете ни в одну категорию, то деньги государству придется вернуть. Чтобы узнать точную сумму, отправьте запрос через сайт Росвоенипотеки. В течение 30 дней вы получите информацию о задолженности и реквизиты для перечисления.

Шаг №2. Снять обременение банка

После внесения остатка долга необходимо получить в банке письменное подтверждение о погашении. Для этого подайте в кредитную организацию заявление о закрытии кредитного счета.

Затем нужно получить выписку об отсутствии задолженности и написать заявление о выдаче закладной на квартиру. В документе должно быть указано, что вы полностью выполнили свои долговые обязательства перед банком.

Теперь вы можете подать заявление о снятии обременения с недвижимости. Чтобы снять ограничения права собственности, вам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ. Помимо заявления, нужно предоставить еще несколько документов.

Какие еще документы потребуются:

• банковская выписка о погашении кредита;
• копия кредитного договора;
• паспорт собственника квартиры;
• договор купли-продажи жилья;
• закладная с отметкой банка.

После приема документов вас уведомят о начале процедуры снятия обременения. За погашение ограничений ничего платить не нужно. Но если вам потребуется выписка из ЕГРН, то за нее придется внести госпошлину 400 руб. В электронном виде — 200 руб.

Шаг №3. Снять обременение государства

О намерении выплатить военную ипотеку раньше срока лучше сообщить в Росвоенипотеку одновременно с погашением кредита в банке. Тогда вы сможете начать процедуру снятия обременения РФ сразу после расчета с кредитной организацией.

В ответ на заявление Росвоенипотека отправит вам уведомление, где будут указаны размер долга по ЦЖЗ и реквизиты для его погашения. Обременение на квартиру будет снято только после внесения всей суммы на индивидуальный счет.

В личном кабинете на сайте Росвоенипотеки вы можете проверить поступление денег на ваш накопительный счет. Если вы продолжаете нести службу в рядах ВС РФ, то сможете воспользоваться этими средствами повторно.

Вместе с заявлением в Росвоенипотеку нужно подать копию паспорта гражданина РФ и справку о прохождении службы. Ведомство отправит ваши документы в Росреестр. В течение 30 дней вам придет уведомление о снятии обременения.

Шаг №4. Заключить основной договор купли-продажи

После подготовки необходимых документов и снятия с квартиры всех ограничений на продажу стороны сделки готовы заключить основной договор купли-продажи недвижимости.

Если покупка оформляется с помощью ипотеки, то договор составят специалисты банка. В сделках с участием нотариуса документальным сопровождением занимается сотрудник нотариальной конторы.

Вы можете составить соглашение самостоятельно, используя типовой бланк, скачанный с сайта МФЦ, Росреестра, Госуслуги. По закону удостоверять договор купли-продажи квартиры в нотариальной конторе не требуется.

Шаг №5. Зарегистрировать сделку в Росреестре и получить деньги

Если вашу сделку сопровождает нотариус, то вы передаете ему все договора, справки и выписки, необходимые для регистрации права собственности. Специалист убедится, что никаких ошибок в документах нет, и отправит их в Росреестр.

Какие документы нужны для регистрации сделки купли-продажи квартиры:

• паспорта покупателя и продавца;
• договор купли-продажи в трех экземплярах;
• кредитный договор (если покупка оформлена в ипотеку);
• квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. рублей).

Пока документы регистрируют, деньги для полного расчета за продажу военной ипотеки можно «заморозить» на депозите нотариуса. Есть еще варианты передачи средств наличными под расписку, через банковскую ячейку, аккредитив, эскроу-счет. Стороны сделки выбирают самый удобный для них способ расчета.

В течение десяти дней нотариус получит документы из Росреестра и передаст вам зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Покупатель получает выписку из ЕГРН, как подтверждение перехода права собственности на жилье.

Продажа военной ипотеки по переуступке права

Если у военного ипотечника нет финансовых возможностей снять обременение, то он может реализовать жилье по переуступке. Это значит, что при продаже залоговой квартиры вы передадите долг покупателю. И вам не нужно снимать обременение.

Покупателем может стать другой военнослужащий – участник НИС. В этом случае банки охотно идут на переуступку ипотеки. Обычно найти такого покупателя сложнее, но сама процедура перевода долга займет минимум времени.

Вы вправе продать жилье гражданину, не имеющему отношения ни к вооруженным силам, ни к накопительно-ипотечной системе. Но тут могут возникнуть проблемы с кредитором: достаточно сложно добиться разрешения от банка на переуступку права.

Схема действий при переуступке прав:

• продавец (заемщик) и покупатель идут в банк и подают заявку на передачу долга;
• банк проверяет потенциального клиента, если он вызывает доверие, то стороны сделки приглашают для подписания договора;
• в присутствии всех заинтересованных лиц идет подписание нового кредитного договора, в котором ставится отметка о переуступке;
• проводится полный расчет с военнослужащим – продавцом залоговой квартиры.

Можно ли повторно взять военную ипотеку

После проведения вышеописанных действий военнослужащий вправе взять новый ипотечный кредит. Возврат денег на собственный счет НИС позволяет вам оставаться участником накопительно-ипотечной системы. Только нужно получить новое свидетельство о праве на ЦЖЗ.

Поручитель по ипотеке: условия, ответственность, отличия от созаемщика, как снять поручительство

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать

Военная ипотека: кому она положена и каковы условия ее оформления

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Как работает военная ипотека?

---

Можно ли продать квартиру, приобретенную по программе военной ипотеки?

---

В каких случаях военнослужащему не нужно возвращать денежные средства?

---

Как вывести квартиру из залога государства?

---

Как оформить куплю-продажу квартиры по военной ипотеке?

---

Какие документы нужны для продажи квартиры, купленной по программе военной ипотеки?

---

Можно ли повторно воспользоваться программой военной ипотеки?

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке, и как это сделать?

Военная ипотека – далеко не то же самое, что и обычная. Заемщик, пока служит в армии, не должен платить ни банку, ни государству – но как только он решит уйти со службы или продать ипотечную квартиру, как на него лягут огромные обязательства. По сути, чтобы продать квартиру, купленную по военной ипотеке, ее сначала нужно полностью выкупить, а это крайне сложно и дорого. Мы расписали весь процесс шаг за шагом и расскажем, как можно провести сделку, не имея на руках несколько миллионов рублей.

В чем основная проблема такой продажи?

Программа военной ипотеки реализуется в рамках накопительно-ипотечной системы, которая появилась в России еще в 2005 году. Ее суть заключается в том, что государство открывает для каждого военнослужащего-контрактника специальный счет, на который ежегодно переводит определенную сумму денег. Спустя какое-то время военнослужащий может воспользоваться накопленной суммой как первоначальным взносом по ипотечному кредиту, а последующие годовые платежи будут засчитываться в счет погашения долга и процентов.

Вообще, получить жилье в армии можно несколькими способами:

• служебное жилье – выдается военнослужащему и его семье на все время службы, но не переходит в его собственность (и его нельзя приватизировать);
• постоянное жилье – когда военнослужащий накопит определенную выслугу, не имея при этом своего жилья, он может претендовать на бесплатное жилье от государства или на выплату для его покупки;
• военная ипотека – чтобы не ждать выслуги, можно вступить в накопительно-ипотечную систему (НИС), это доступно выпускникам военных учебных заведений (при получении первого офицерского звания), а также остальным военнослужащим при заключении второго контракта.

Другими словами, государство предлагает не ждать 20 лет выслуги (или 10 лет при некоторых «льготных» основаниях), а купить свою квартиру – здесь и сейчас. Это выгодно и государству (не нужно искать несколько миллионов на квартиру сразу, если можно несколько лет откладывать по двести тысяч в год), и самому военнослужащему (вместо бесконечных скитаний по служебным квартирам можно получить свою в собственность).

При этом программа военной ипотеки предполагает, что заемщик должен оставаться военнослужащим весь срок выплаты кредита – и даже дольше. Так, при расторжении договора военной ипотеки по любой причине – при завершении службы раньше определенного срока или просто при желании продать квартиру – заемщик должен будет не только погасить остаток долга по ипотечному кредиту, но и вернуть государству все, что оно уплатило в счет ипотеки.

Не возвращать сумму долга государству можно только в нескольких случаях:

• если человек служит 20 лет и больше;
• если выслуга более 10 лет, а военнослужащего уволили по состоянию здоровья, при достижении предельного возраста или по сокращению штата;
• если военнослужащего признали непригодным к военной службе;
• военнослужащий скончался (от выплат освобождаются члены его семьи).

Соответственно, если военный решает продать квартиру до того, как наберет 20 лет выслуги, ему придется фактически выплатить полную стоимость квартиры. Увы, многие военные часто не знают этого при оформлении военной ипотеки, из-за чего потом сильно жалеют.

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке: шаг за шагом

В отличие от обычного ипотечного кредита, по военной ипотеке квартира находится в залоге сразу у двух структур и по двум договорам:

• в залоге банка по кредитному договору (как и любая ипотечная квартира);
• в залоге у ФГКУ «Росвоенипотека» по договору целевого жилищного займа.

Соответственно, чтобы можно было продать ипотечную квартиру, нужно снять с нее оба обременения.

Примерный порядок действий будет таким:

1. уточнить полную сумму остатка задолженности по договору ипотечного кредитования в банке;
2. узнать сумму долга по договору целевого жилищного займа в Росвоенипотеке (подать заявление);
3. с учетом обеих сумм определить цену недвижимости и попытаться найти покупателя на квартиру, или найти деньги в другом источнике (например, оформить потребительский кредит в банке);
4. погасить оба долга – перед банком (остаток задолженности) и перед Росвоенипотекой (первоначальный взнос и все остальные внесенные суммы – если у военнослужащего нет нужной выслуги или других «льготных» условий);
5. получить от банка уведомление о снятии обременения;
6. подать в Росвоенипотеку заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в пользу государства;
7. только после снятия обоих обременений можно будет заключить договор купли-продажи с покупателем и оформить регистрацию перехода права собственности.

Все это будет идти не очень быстро – каждое заявление в Росвоенипотеку будет обрабатываться до 30 дней, соответственно это минимум 2 месяца. Банк тоже снимает обременение не моментально – на это уйдет 2-3 недели.

Кстати, если вернуть Росвоенипотеке все внесенные государством платежи, и если при этом военнослужащий не увольняется, то он при желании сможет снова воспользоваться программой военной ипотеки – уже с учетом всех накопившихся за годы (и возвращенных) денег. А прослужив 20 лет, можно будет получить деньги в виде субсидии на покупку жилья.

Как уже можно было понять, главная задача – найти нужную сумму денег, чтобы погасить ими обе части долга. Ведь найти придется, ни много ни мало, полную стоимость квартиры – уже выплаченную часть отдать государству, а невыплаченную – банку. А так как квартира (даже купленная до 2020 года) стоит, скорее всего, минимум 2-3 миллиона рублей, задача для многих будет непосильной.

Где взять деньги на погашение долгов?

Как мы уже поняли, продать квартиру, купленную по программе военной ипотеки, вполне реально – но на практике крайне сложно из-за необходимости найти огромную сумму денег. Но так как продажа квартиры и без того предполагает получение сопоставимой суммы, задача выглядит более-менее реально.

Так, «провернуть» все это можно тремя способами:

1. если есть достаточно сбережений или возможность занять нужную сумму у родственников. В этом случае проблемы нет – имеющимися деньгами можно погасить обе части долга, после чего продать квартиру (и раздать долги обратно, если это деньги родственников);
2. взять на эту сумму нецелевой кредит в банке. С одной стороны, военнослужащие – одни из самых платежеспособных заемщиков (стабильный иногда растущий доход на много лет вперед), но потребительский кредит на 2-3 миллиона рублей готов выдать далеко не каждый банк, да и процент по нему будет достаточно большой – выше 10% годовых. Но процент – не проблема, ведь после продажи квартиры долг можно будет полностью погасить (проценты придется оплатить за 2-3 месяца, пока будут оформляться документы);
3. договориться с покупателем – взять задаток и им погасить все долги, после чего подписать основной договор купли-продажи.

Третий вариант – потенциально самый дешевый (не нужно платить банку и просить родственников), но самый спорный. Основная проблема в том, что мало какой покупатель квартиры согласится проходить настолько рискованную процедуру, чтобы просто купить жилье.

Обычно советуют такой алгоритм:

• продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи – в нем прописывается, как продавец получит задаток от покупателя и погасит им оба долга;
• после погашения долгов обременение с квартиры снимается;
• стороны подписывают основной договор купли-продажи, и покупатель передает остаток суммы.

Иногда вместо задатка рекомендуют использовать банковскую ячейку – тогда менеджер банка контролирует, как продавец гасит свои долги. Но в целом схема остается той же – обременения снимаются за счет денег, которые заранее дает покупатель.

Главная проблема в этой ситуации – практически ни один покупатель не будет просто так соглашаться отдать свои деньги на 2-3 месяца, пока продавец решает проблемы с банком и Росвоенипотекой. А значит, продавец будет вынужден сделать скидку (если это не уникальный и безальтернативный объект недвижимости для покупателя), что уже снижает целесообразность всей сделки. Правда, с учетом роста цен на жилье такая сделка может иметь смысл – например, если квартира по военной ипотеке 3 года назад стоила 2 миллиона рублей, а сейчас стоит все 4.

Альтернативные варианты

Лучший способ избежать проблем, связанных с продажей такой квартиры – вообще не пользоваться программой военной ипотеки. Военнослужащие имеют определенные гарантии – в том числе возможность получить служебное жилье на весь срок службы, или компенсацию стоимости аренды. Но служебного жилья может не быть, оно может быть в плохом состоянии (особенно для семей с детьми), а компенсация аренды небольшая (для одного человека – около 7-8 тысяч рублей в месяц). А военная ипотека – возможность сразу решить квартирный вопрос.

Вариант с переуступкой ипотеки в данном случае не сработает – даже в этом случае нужно полностью погасить долг перед Росвоенипотекой, а потом уже за оставшуюся сумму долга договариваться с банком.

По сути, если заемщик не может найти всю сумму сразу и не хочет сильно сбрасывать в цене, единственный вариант – не продавать квартиру. Как только будет накоплено 20 лет выслуги (или 10 лет с «льготным» основанием), военнослужащий при продаже квартиры уже не будет ничего должен государству – долг погасить нужно будет только перед банком.

Можно ли продать ипотечную квартиру, как договориться с покупателем и какой вариант сделки выбрать, расскажет Бробанк.

Можно ли по закону продать жилье в ипотеке

Для всех заемщиков действует одно и то же правило – ипотечное жилье находится в залоге у банка до тех пор, пока клиент не вернет весь кредит. Такое правило позволяет банкам снизить свои риски, а значит установить меньшую процентную ставку, чем при потребительском кредитовании. Как только заемщик перестает выплачивать регулярные платежи и накапливает большую задолженность, банк выставляет недвижимость на торги, и компенсирует свои затраты.

Заемщик, который купил жилье в ипотеку, может его завещать или регистрировать в нем кого угодно. Также он вправе сдавать недвижимость в аренду или передавать во временное пользование, если это не противоречит договору кредитования. При этом клиент обязан продолжать вносить ежемесячные платежи. Но некоторые юридические права собственника ограничены. Чаще всего продать ипотечную квартиру собственник сможет только с разрешения банка или путем досрочного погашения кредита.

Почему иногда требуется продажа ипотечного жилья

Ипотечные кредиты долгосрочные. За 20-30 лет у заемщика несколько раз могут измениться жизненные обстоятельства. Причин, по которым заемщики решают продать ипотечное жилье, несколько:

1. Переезд в другой город или за пределы страны.
2. Нет возможности выполнять взятые на себя кредитные обязательства.
3. Получение недвижимости, находящейся в ипотеке, по наследству.
4. Появилась возможность купить более привлекательную недвижимость, например, сменить квартиру в городе на загородный дом.
5. Способ заработать. Если семья брала жилье в новостройке, когда строительство еще не завершено, продажа квартиры, купленной в ипотеку, становится источником прибыли. На этапе котлована недвижимость стоит меньше, чем тогда, когда ее введут в эксплуатацию.
6. Желание улучшить жилищные условия. Например, семья взяла однокомнатную квартиру в ипотеку, а через несколько лет у пары родились дети, необходимо расширять жилплощадь.

Некоторые заемщики решают продать залоговую квартиру по другим причинам:

• плохие отношения с соседями;
• проведение рядом строительства;
• наличие поблизости ночного клуба с плохой шумоизоляцией или другого некомфортного соседства – свалка, кладбище;
• расторжение брака.

Чтобы получить от банка разрешение на продажу ипотечного жилья, заемщик должен указать причину такого решения. Подробнее обо всех подводных камнях ипотеки, можно узнать в отдельной статье Бробанка.

Продажа ипотечной квартиры без участия заемщика

Продать недвижимость, находящуюся в ипотеке, может как заемщик, так и банк-кредитор, причем без наличия желания у должника. Происходит это в тех случаях, когда клиент отказывается выполнять обязательства по ипотеке.

В этом случае заемщику выгоднее самому найти покупателя, так он сможет получить выгоду от сделки, а банку важно только погасить накопленные долги и вернуть свои деньги. Но если клиент отказывается это сделать, банк сам реализует недвижимость. Сначала кредитор обращается в суд, и, после вынесения решения в свою пользу, выставляет недвижимость на торги.

Процедура занимает много времени, иногда процесс длится от года до двух лет. Заемщик при этом несет большие потери:

1. Из-за просрочек и накопления задолженности ухудшается кредитная история.
2. Стоимость квартиры при продаже через торги может оказаться даже ниже залоговой.
3. Из вырученных средств банк удержит сумму на оплату всех штрафов, неустоек и судебные издержки.

Если от полученной суммы за проданное жилье что-нибудь останется, заемщик получит эти деньги. Кроме того с проданной недвижимости физлицу придется оплатить 13% налога на доходы, если она находилась в собственности меньше 5 лет.

Чтобы не доводить ситуацию до крайности рефинансируйте ипотеку в другом банке или возьмите потребительский кредит, если оставшаяся сумма и доходы это позволяют.

Досрочное погашение задолженности до продажи квартиры

Можно продать ипотечное жилье, если досрочно погасить долги, и только после этого проводить сделку. Это самый простой вариант. Некоторых покупателей ипотечной недвижимости может отпугнуть то, что жилье находится в залоге, поэтому лучше об этом предупредить заранее.

У владельца квартиры, за которую еще не выплачен весь ипотечный долг, 4 пути:

1. Погасить задолженность собственными средствами.
2. Взять взаймы деньги у родственников, чтобы закрыть ипотеку и снять обременение. После того как покупатель заплатит за жилье, вернуть одолженную сумму.
3. Оформить на себя другой кредит.
4. Взять предоплату у покупателя и погасить ипотеку из этих денег.

Однако найти человека, который согласится отдать часть денег на погашение долга перед банком, достаточно сложно. При такой сделке покупателю приходится отдавать предоплату под расписку и надеяться на порядочность продавца. Если собственник передумает продавать квартиру, но «забудет» про аванс, придется обращаться в суд. Даже если суд встанет на сторону покупателя получить обратно всю сумму довольно сложно. Из-за того, что риски для покупателя слишком велики, этот способ продажи недвижимости наиболее редко встречается в практике.

Но если и найдется покупатель на таких условиях, скорее всего, он потребует скидку на жилье, чтобы снизить собственные риски. Как правило, продавцы уступают не меньше 10-20% от среднерыночной цены.

В любом из 4 вариантов досрочного погашения ипотеки схема одна:

• заемщик закрывает долг в банке;
• снимает обременение с недвижимости в Росреестре;
• проводит сделку купли-продажи.

Во всех этих случаях согласие банка не обязательно. Загвоздка только в том, где найти достаточную сумму для погашения займа.

Продажа квартиры при участии банка

При продаже квартиры с привлечением банка, финансовая компания принимает активное участие в сделке. Деньги за погашение задолженности покупатель отдает не на руки собственнику квартиры, а несет в банк. Риски для покупателя в таком случае значительно ниже, чем при самостоятельной продаже. Но у такого способа реализации есть минус – не все банки одобряют подобные сделки.

У сделки с участием банка такие этапы:

1. Покупатель, погашает задолженность собственника перед банком.
2. Остальные деньги за жилье покупатель отдает собственнику. Но эту сумму передают не лично, а через банковскую ячейку или аккредитив.

Бывший собственник получит деньги с аккредитива или из сейфовой ячейки только после регистрации договора купли-продажи и передачи жилья в собственность покупателя. Подтверждает регистрацию и переход права собственности выписка из ЕГРН. Ее необходимо показать сотруднику банка, который проведет к сейфовой ячейке или тому, который перечислит деньги с аккредитива.

Если оформляют передачу денег через банковскую ячейку, то прописывают условия по совместному доступу и документы, которые надо принести продавцу для вскрытия сейфа. Если открывают аккредитив, то также прописывают условия, после выполнения которых, бывшему собственнику переведут положенную сумму.

После того как клиент погасит ипотеку, банк выдаст заемщику справку об отсутствии долга и закладную на снятие обременения. Некоторые банки самостоятельно обращаются в Росреестр со сведениями о погашении задолженности и документами для снятия обременения.

В большинстве случаев продавец и покупатель заключают предварительный договор, в котором указывают условия будущего договора купли-продажи. В предварительном соглашении прописывают стоимость жилья, сумму аванса, дату подписания основного договора, ответственность сторон. Последний пункт особенно важен, если на каком-либо этапе одна из сторон передумает завершать сделку. Кроме того указывают срок, за который покупатель обязан уложиться при снятии обременения.

Переоформление ипотеки на нового покупателя

Наиболее сложный вариант, когда переоформляют не только квартиру, но и кредит с оставшимся сроком и процентной ставкой. Таким способом продают и покупают недвижимость в ипотеке немногие россияне. На сделку должен согласиться и покупатель, и банк, который обязан одобрить кандидатуру нового заемщика. При этом банк будет очень тщательно проверять потенциального клиента, и если у него окажется меньше доходов, чем у первого заемщика, или плохая кредитная история, сделку не одобрят.

Если покупатель согласен на условия ипотеки, и он подходит под запросы банка, заключают трехстороннее соглашение о переводе кредита на будущего собственника квартиры. Покупателю передают ипотечный кредит с оставшимися обязательствами, а обременение с квартиры при этом не снимают. После этого собственник с покупателем заключают договор купли-продажи, а банк в свою очередь подписывает кредитный договор с новым заемщиком. В документы вносят запись о новом залогодателе.

На совершение такой сделки обязательно разрешение банка. Нередки отказы финансовых компаний, тогда заемщику приходится рассматривать другие способы продажи.

Как продать жилье, купленное с деньгами из маткапитала

Продажа квартиры в ипотеке, в которую вложили средства из материнского капитала, отличается рядом особенностей. Такую недвижимость можно продать только в нескольких случаях:

1. Когда ребенку, на которого выдали сертификат, уже исполнилось 3 года.
2. Если органы опеки дали разрешение на совершение сделки.
3. Если семья приобретает новое жилье, где доля каждого ребенка будет не меньше, чем в предыдущей квартире. Соблюдение этого условия тщательно отслеживают в органах опеки, и, если будут выявлены нарушения, сделку не одобрят.

Сначала родители обязаны выделить долю детям, а только потом приступать к заключению договора купли-продажи. В противном случае сделка будет недействительной. Но мало кому удастся получить согласие банка на проведение подобной сделки. Для выделения долей с недвижимости должно быть снято обременение, а это риск для кредитной организации. Кроме того при выделении долей несовершеннолетние становятся совладельцами недвижимости, а банки этого не допускают.

Чтобы продать жилье с обременением, нужно:

• получить согласие банка на совершение сделки;
• получить разрешение органов опеки;
• определить стоимость квартиры или дома;
• провести сделку;
• в течение полугода найти новое жилье и выделить в нем долю детям.

Приобретенное жилье должно соответствовать нормам по площади, техническому состоянию, размеру выделяемой доли. После этого нужно обязательно зарегистрировать соглашение о распределении долей.

Можно ли продать жилье, которое приобрели по военной ипотеке

Собственники, которые приобретали квартиру по военной ипотеке, вправе продать недвижимость. Но только тогда, когда выплатят задолженность, снимут с жилья обременение и вернут деньги, которые были потрачены по программе НИС.

Чтобы продать квартиру, нужно:

1. Оповестить банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с жилья для продажи.
2. Подать заявление на повторное свидетельство участника НИС.
3. Узнать в банке размер оставшейся задолженности по ипотеке.
4. Взять залог у покупателя или найти другие источники и погасить ипотеку.
5. Компенсировать сумму, вложенную Росвоенипотекой по программе НИС.
6. Получить документ, который подтверждает отсутствие обременений.
7. Получить свидетельство о праве собственности на квартиру.
8. Заключить сделку купли-продажи.

Деньги, которые выделяли контрактнику по программе НИС, уходят не государству. Они снова поступают на индивидуальный счет военного. Поэтому и нужно подавать заявление на получение свидетельства участника НИС. В этом случае у контрактника сохраняется право повторно воспользоваться программой и купить другое жилье за счет Росвоенипотеки.

Как поступить с налогами с продажи жилья

Если квартира находится в собственности заемщика больше 5 лет, платить налог от продажи не придется. Но при меньшем сроке владения надо задекларировать доход и выплатить НДФЛ. Можно уменьшить сумму расходов, если оформить налоговый вычет или уменьшить налогооблагаемую сумму на величину фактически понесенных трат.

Если выберете вычет, то из вырученных от продажи жилья денег нужно вычесть 1 миллион рублей, а с оставшейся суммы оплатить налог. Например, заемщик продает квартиру за 2,5 миллиона рублей. Если вычесть 1 миллион, останется еще 1,5 миллиона. 13% от этой суммы составляют 195 тысяч рублей. Эти деньги придется оплатить в качестве НДФЛ.

Уменьшение налогооблагаемой суммы – более выгодный способ снижения расходов. При этом от налогооблагаемой суммы нужно вычесть все понесенные расходы – проценты, которые оплатили по ипотечному кредиту. При подсчете размер налога, который следует внести в бюджет, окажется намного меньше, чем с использованием вычета.

Например, цена продажи квартиры 2,5 млн рублей, а куплена она была за 2 млн в ипотеку. За время погашения банку уплачены 400 тысяч рублей. Налогооблагаемая база уменьшается: 2,5 млн – 2 млн – 400 тыс. = 100 тысяч рублей. Оплата налога с этой суммы составит всего 13 тысяч рублей.

Некоторые продавцы пытаются схитрить и занижают цену квартиры по договору купли-продажи. Но это не лучший вариант. Налоговая учитывает не только цену, указанную налогоплательщиком, но и кадастровую стоимость. Если продали квартиру дешевле, чем сумма в кадастре на 1 января года продажи, сотрудники налоговой инспекции подсчитают налог от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, стоимость при продаже квартиры 2,5 млн руб., а в кадастре на 1 января 2020 года 3,6 млн руб. Налоговая служба посчитает размер налога, как 3,6 млн руб. * 0,7 = 2,52 млн. Это больше, чем сумма продажи в 2,5 млн. Поэтому налог удержат от 2,52 млн. * 13% = 327 600 рублей.

Найти кадастровую стоимость любой недвижимости можно на специальной карте Росрестра.

Резюме

Продажа жилья, которое находится в ипотеке, долговременная процедура. От 1 до 4 месяцев уходит на получение одобрений и подготовку всех этапов. Кроме того залоговое жилье дешевле, чем по рынку на 10-20%, поэтому продавец в любом случае теряет деньги на сделке. Чаще всего скупают такую недвижимость профессиональные риелторы, которые досконально знают законодательство и схемы. Они готовы заниматься подготовкой бумаг и итоговая разница в цене позволяет им неплохо заработать на таких сделках. Но среди них нередко встречаются мошенники, поэтому следует быть очень внимательным, чтобы не остаться без квартиры, но с долгами.

Чтобы потерять меньше, лучше изыскать способ погасить ипотеку до продажи. В этом случае покупатель даже не узнает, что квартира была когда-то куплена с помощью ипотеки. А после получения денег от покупателя, их можно направить на погашение долгов перед родственниками или банком, где был оформлен потребительский кредит для погашения ипотеки.

Комментарии: 0