Сдача квартиры в аренду без риэлтора пошаговая инструкция

Главные правила арендодателя при сдаче жилья — ответственно подойти к составлению договора и не надеяться на авось

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.

Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.

Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.

Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

На что жалуются арендаторы

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.

Процедура сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.

Шаг 1. Готовим квартиру

Для начала нужно подготовить квартиру к аренде.

Первое, что нужно сделать, — вывезти все личные вещи.

Второе — сделать косметический ремонт: посвежевшая квартира сдастся быстрее и дороже.

Третье — нужно позаботиться о меблировке: избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую.

Четвертым пунктом идет бытовая техника. Плита и холодильник должны быть в квартире обязательно, многим важно наличие стиральной машины, роутера (интернет нужен большинству арендаторов). Микроволновая печь, электрочайник и другая кухонная техника хотя и не являются обязательным условием, но все же очень желательны. 

Кондиционер — дополнительное преимущество, но жара в обеих столицах длится недолго, поэтому многие не обращают внимания на его отсутствие. А вот в южных городах кондиционер нужен большинству арендаторов.

Пятый пункт — подготовка документов. Заранее позаботьтесь об оплате всех счетов и коммунальных платежей. Отсутствие задолженности — требование любого арендатора, который поселится в квартире.

Также необходимо подготовить документы о собственности на квартиру: наверняка перед заключением договора будущий квартирант захочет удостовериться, что жилье сдает собственник или его доверенное лицо. В последнем случае на руках должна быть нотариально заверенная доверенность на право заключения договора третьим лицом.

Шаг 2. Пишем объявление 

Второй важный этап — напишите объявление и разместите его на Циан.

Скриншот сайта cian.ru

Как грамотно составить объявление? Вот несколько подсказок:

1. В начале текста можно обозначить целевую аудиторию. Например, «квартира для молодой семьи с ребенком», «квартира для холостяка», «небольшая квартира для двух студенток».

Эта информация поможет избежать лишних звонков, но не будьте слишком категоричны. В противном случае вы рискуете ненароком отсечь и тех, кому, с вашей точки зрения, квартира подошла бы (скажем, пожилой паре без детей).

2. Текст лучше писать в деловом стиле.

3. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества. Если поблизости есть метро, так и напишите: «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона: «квартира рядом с парком».

4. Укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться, отвечает ли она их требованиям.

5. Если установлены новые стеклопакеты, обратите внимание и на них.

6. Сообщите, установлен ли кондиционер.

7. Коротко расскажите о меблировке и бытовых приборах.

8. В конце пропишите ваши требования: например, что у арендаторов не должно быть домашних животных или что в квартире запрещено курить.

9. Важно указать, на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор.

10. Желательно в конце уточнить, согласны ли вы на торг или указанная арендная плата окончательная.

Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений.

Вместе с объявлением загрузите фотографии. Желательно сделать их с честного ракурса, чтобы был понятен реальный масштаб. Фотографировать так, чтобы комната казалась больше, не стоит: при просмотре всё встанет на свои места.

Окончательное решение арендатор принимает не благодаря художественному мастерству фотографа, а после реального просмотра.

Перед фотосессией обязательно приведите квартиру в безупречный вид: уберитесь, расставьте вещи по местам, а всё лишнее спрячьте. Если интерьер в сдержанных тонах, не помешает акцент — например, комнатное растение в кашпо.

Желательно проводить фотосессию в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер — лучше. Каждую комнату по возможности снимайте так, чтобы в кадр попадало по два угла.

Загружать огромное количество фотографий не стоит. Главное, показать все комнаты, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. 

Оптимальное количество фотографий — около 10. Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Шаг 3. Устраиваем показы

После публикации объявления начинают поступать звонки. Чтобы не тратить свое и чужое время, сразу задайте все интересующие вопросы (кто будет жить в квартире: состав семьи, где работает арендатор, как часто планируются вечеринки, есть ли животные, можно ли поговорить с предыдущим арендодателем). После разговора сделайте вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.

Главное на показах — не только порядок и чистота в квартире, но и адекватность хозяина, говорят арендаторы.

На показе пригодятся ваш паспорт и правоустанавливающие документы на жилье. Во-первых, наниматели захотят увидеть их перед тем, как примут решение. Во-вторых, не исключено, что договор они захотят заключить сразу. Размер задатка обсуждается, а его получение надо подтвердить распиской.

Показ — ключевой момент, подготовиться к которому лучше заранее. Вот несколько советов о том, как его проводить:

1. Будьте доброжелательны. Во время просмотра арендатор оценивает не только квартиру, но и вас. Согласившись снять вашу квартиру, он окажется в зависимом положении, а зависеть от самодура — сомнительное удовольствие. Поэтому — терпение и доброжелательность.

2. Заранее продумайте сценарий просмотра: куда поведете клиента в первую очередь, куда потом. Составьте список основных преимуществ вашей квартиры и добавьте к нему пару неочевидных (только не переборщите).

3. Покажите из окна, где находятся метро, магазин и школа (или выберите другие важные для арендатора объекты: для этого вы заранее и интересовались, кто будет жить в квартире — самое время указать плюсы именно для этих арендаторов).

4. Не будьте навязчивы: если потенциальный арендатор хочет походить по квартире самостоятельно и в тишине, не мешайте ему (но и не оставляйте одного: мошенников еще никто не отменял!).

5. Рассказывая о квартире, задавайте встречные вопросы об образе жизни потенциального жильца, о его работе, о причинах, побудивших искать жилье. Обращайте внимание на жесты и мимику — это поможет сделать выводы о характере и жизненных обстоятельствах гостя.

6. На встрече обсудите и дальнейшее взаимодействие — те же пункты, которые планируете прописать в договоре: как часто вы сможете приходить, что будет при задержке оплаты или  при досрочном расторжении договора.

Шаг 4. Заключаем договор 

Важнейший этап — подписание договора. Типовой договор по сдаче квартиры вы можете дополнить своими пунктами.

Для заключения договора понадобится два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.

При заполнении бланка договора в него вносятся паспортные данные, сведения о квартире, указывается срок, на который заключается договор. Что же касается срока, то договор до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре.

Внимание! Это не отменяет обязанности собственника платить налоги с полученной прибыли: если зарегистрироваться в качестве самозанятого, то они составят 4%.

При бо́льшем сроке регистрация становится обязательной процедурой: если сторонам важно, чтобы договор имел юридическую силу. Максимальный срок действия договора — пять лет.

По сложившейся практике первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. Далее надо заключать новый договор.

Принципиальный пункт, на который нужно обратить внимание, — оплата. В нем фиксируется не только действующая арендная ставка, но и срок внесения очередного платежа, возможность пересмотра платежей, а также дополнительные платежи (чаще всего это расходы на коммунальные услуги). Обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков.

Что касается интернета, то следует прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование. Общепринято, что расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но будет нелишним упомянуть это в тексте договора.

Раньше яблоком раздора между хозяевами и арендаторами был стационарный телефон. Некоторые ушлые квартиранты съезжали, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас городской телефон перестал быть востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок можно его и отключить.

Еще один финансовый пункт касается депозита — точнее, его размера и порядка возврата. Еще на берегу имеет смысл обсудить с арендатором, что этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания (так считают многие наниматели). Депозит — это залог, из которого будут вычтены все платежи по ущербу, нанесенному квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже).

Например, если наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. То же самое относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике. Кроме того, собственник может вычесть стоимость ремонта, если есть незначительные повреждения: есть сколы на плитке, порваны обои и пр.

В договоре зафиксируйте, как часто вы будете приезжать в сдаваемое жилье и можете ли вы это делать, если жильцов нет дома.

Немаловажный пункт — условия пользования квартирой. В нем прописывается, что квартира сдается только для проживания, уточняется, разрешено ли проживание других лиц и на какой срок. Также надо отметить в договоре, что несоблюдение условий ведет к его расторжению и, например, невозврату депозита.

Ответственность сторон можно прописать и в отдельном пункте «Досрочное расторжение договора». В нем перечисляются условия, при наступлении которых договор может быть расторгнут сторонами, и оговаривается, с какими финансовыми потерями. В договоре указывается и дата освобождения квартиры, если он не будет продлен на нужный срок.

Добавьте пункт об уборке или ее стоимости, если жильцы не удосужатся прибраться сами. Это должно сподвигнуть арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.

Юристы рекомендуют вносить в договор пункт, который регламентирует порядок решения спорных вопросов. Укажите в договоре: если сторонам не удастся разрешить конфликт по обоюдному согласию, этим займется суд. Притом что это естественный способ решения любых споров, лучше об этом проинформировать постояльцев заранее: вдруг обращение к этому пункту позволит решить вопрос без участия суда?

Шаг 5. Акт приема-передачи жилья 

К договору прилагается акт приема-передачи жилья.

В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть (предположим, царапины на паркете или пятно на обоях). Прилагается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения.

Конечно, такие нюансы нужны скорее владельцам квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. Но и «бабушкины» квартиры вполне достойны такой подстраховки.

Еще один перечень в акте — вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния. После всех описаний в акте надо отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами.

Фактически на момент освобождения квартира должна быть в том же состоянии, что и до заселения.

В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа), и в будущем наниматель будет оплачивать ежемесячные счета исходя из них.

Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается у наймодателя, а второй — у нанимателя (с юридической точки зрения хозяин квартиры и жилец называются именно так).

Шаг 6. Расчет

Завершающий этап — расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги: сумму оговоренного депозита и ставку ежемесячной аренды.

Собственник пишет расписку о получении денег в двух экземплярах (для обеих сторон договора).

После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.

Чем найм квартиры отличается от аренды?

Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?

Как подготовить квартиру к сдаче?

Сдавать квартиру с мебелью или без?

Нужен ли мне риелтор?

Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?

Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?

Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?

Срок договора найма и порядок его продления

Как определить размер депозита?

Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?

Как сдать ипотечную квартиру?

Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?

Как передавать квартиру жильцам?

Что нужно обязательно указать в договоре найма?

Сдача квартиры — это бизнес на все времена.

Всегда кто-то ищет квартиру в аренду, поскольку переехал из другого города, съехал от родителей или ушел из семьи. Поэтому, если есть лишняя квартира, ее можно сдавать: долгосрочно или посуточно — зависит от множества факторов.

Я сдаю квартиры в аренду в Пермском крае больше восьми лет, и за это время через меня прошли несколько десятков арендаторов. В этой статье я поделюсь опытом и расскажу, как сдать квартиру без проволочек.

Так ли выгодно сдавать квартиру

Люди, у которых появляется свободный капитал, нередко рассматривают жилую недвижимость в качестве инвестиций и как источник пассивного дохода. Кроме того, недвижимость исторически дорожает и предоставляет защиту от инфляции.

Однако давайте разберемся, так ли выгодно приобретать квартиру для сдачи. Сначала я приведу цифры, а потом расскажу про свой опыт.

Но если мы учтем фактор девальвации рубля относительно твердых валют и посмотрим на динамику цен в долларах, то получим иную картину: цена за квадратный метр жилья с пиков 2008 года упала к 2021 году в два раза — с 6000 до 3000 $/м².

С точки зрения долларовой доходности, покупка квартиры в России в последние 15 лет принесла инвестору колоссальный убыток, который вряд ли получится покрыть за счет аренды.

Как видим, исторически рубль обесценивается быстрее, чем растут цены на квартиры. Поэтому с точки зрения сохранения или приумножения капитала целесообразно было бы держать минимум 50% капитала в валютах и активах развитых стран — например, покупать еврооблигации или акции иностранных компаний. Это позволило бы нивелировать фактор девальвации рубля.

Кроме того, сейчас на рынке недвижимости сложилась ситуация, при которой цены на квартиры активно растут, а стоимость аренды — нет. Это видно на графиках ниже.

Так, если взять абстрактную двухкомнатную квартиру, которая еще пару лет назад стоила 6 млн и сдавалась за 30 000 Р, то сейчас такая же квартира стоит уже 11 млн, а сдается за прежнюю сумму.

В этих расчетах мы берем 10 месяцев, а не 12, чтобы учесть дополнительные издержки: амортизацию квартиры, то есть затраты на ремонт и замену бытовой техники, простой квартиры в случае, если арендатор съезжает и не получается оперативно найти нового. Еще в эти издержки можно включить налог на имущество и НДФЛ с полученного от сдачи дохода.

Доходность 2,73% годовых в рублях, по моему мнению, очень маленькая. Это значительно ниже текущей ставки по банковским депозитам, которая составляет около 6%. И ниже текущего уровня инфляции — 3,48% с начала года и 6,01% за последние 12 месяцев.

Подводя итог, скажу, что многое определяется размером первоначальных вложений в квартиру и ее локацией. Если вам попадется вариант, при котором аренда будет давать свыше 5% годовых от первоначальных вложений, то есть трат на покупку квартиры и ее косметический ремонт, его стоит рассмотреть.

Насколько выгодно оказалось сдавать квартиры для меня

Сейчас я бы не стал покупать квартиру для сдачи в аренду, потому что это не пассивный доход, как, например, облигации. Такой бизнес требует временных затрат, подчас существенных.

У меня был легкий старт, потому что в 2013 году я получил квартиру в наследство. То есть изначальных финансовых вложений у меня не было, и я зашел в этот бизнес с черного входа. Это была двухкомнатная хрущевка 48 м² в довольно убитом состоянии: ремонта там не было лет 20.

В результате в этой квартире поменяли сантехнику, обои, выключатели и розетки. Частично я оставил там старую мебель и начал сдавать за 17 000 Р в месяц. С течением лет эта ставка колебалась от 13 000 до 19 000 Р в месяц — в разные годы по-разному.

За восемь лет, что я сдаю эту квартиру, мы уже несколько раз меняли сантехнику: она часто выходит из строя, поскольку дешевые смесители долго не живут. Еще пару раз менял унитаз, когда его невозможно было отмыть перед заездом новых жильцов.

Старую мебель тоже постепенно заменил на новую. Так, я купил шкафы, новую кухню и диван, кровать. Все обновки происходят за мой счет. Мои арендаторы только пару раз собирали икеевские шкафы.

Несколько лет назад я захотел выровнять везде стены и сделать качественный ремонт. Но знакомый строитель сказал, что на ремонт я потрачу много денег, при этом хрущевка в цене при продаже не вырастет на цену затрат и ремонт не окупится.

Позже у меня появилось еще несколько квартир, которые я тоже сдаю. Одна из них стала полигоном, на котором я испытывал идею умного дома, — в однушке протянули полтора километра проводов.

Я сделал это, когда мое увлечение умными домами находилось на пике. Пытался понять, можно ли за несколько десятков тысяч рублей организовать те же самые функции, которые у именитых брендов обойдутся в несколько сотен тысяч рублей.

Сдача забирает у меня не так много времени. Иногда нужно пообщаться с соседями и успокоить их, если вдруг они звонят. Или отреагировать на потребности арендаторов, если вдруг возникнут. Бывает, что большинство вопросов напрямую от меня и не зависит: мне жаловались даже на то, что тротуарные дорожки плохо чистят зимой.

Мои затраты на умный дом я тоже не стал включать: боюсь, что если учитывать абсолютно все до последней копейки, а еще мое затраченное время, то я могу не справиться с желанием расстаться с этой собственностью и перейти во что-то менее затратное. Приблизительно я считаю, что доходность колеблется в районе 5%.

Кто может сдать квартиру

Можно ли сдать, если квартира в ипотеке. Нередко люди приобретают квартиру в ипотеку, чтобы сдать ее в аренду и за счет этого постепенно погасить обязательство перед банком.

Сдавать квартиру, если она находится в ипотеке, можно. Согласие банка требуется, если это прямо прописано в договоре ипотеки. Например, Сбербанк требует уведомить, что заемщик хочет сдавать квартиру в аренду. В некоторых банках в договоре об этом ничего нет, поэтому владелец квартиры может ее сдавать и никого не уведомлять.

Если вы не единственный владелец. В таком случае можно сдать квартиру в аренду, если есть доверенности от других собственников. Лучше нотариальные, но можно и от руки. Вы как представитель всех совладельцев имеете право заключить договор найма или аренды от своего имени.

Вы можете воспользоваться шаблоном доверенности из статьи Т—Ж, если не хотите тратиться на нотариуса. Но вам придется адаптировать ее под себя.

Если вы формально не собственник. Например, квартира находится в собственности жены и куплена до брака или в браке, но есть брачный договор. А супруга сама не хочет заниматься сдачей. В этом случае также потребуется доверенность, в которой будут прописаны ваши полномочия.

Квартира, купленная в браке и в совместную собственность, по закону считается общей, даже если по документам она оформлена на жену. Скорее всего, в этом случае доверенность не нужна.

Если квартира муниципальная (поднаем). Аренда однокомнатной квартиры в Москве стоит в среднем 33 000 Р в месяц. Однако если человек стоит на учете как малоимущий, он имеет возможность снимать такую квартиру у государства по договору социального найма за 1161 Р в месяц.

В каких случаях сдавать. На мой взгляд, стоит сдавать квартиру, если вы хотите получать дополнительный доход и готовы тратить на это время. Сдача квартиры — это не всегда пассивный доход, скорее, это бизнес, и немногие это понимают.

Существует вариант обратиться к посредникам в виде агентства, которое автоматизирует процесс сдачи вашей квартиры. Они могут выполнять определенные обязанности, например:

1. Искать жильцов и сдавать квартиру.
2. Ежемесячно принимать арендную плату.
3. Оплачивать ЖКУ.
4. Следить за сохранностью квартиры и необходимостью ремонта.
5. Заказывать услуги клининга, чтобы перед следующим нанимателем квартира была в порядке.

Если будете сдавать самостоятельно, есть тоже много нюансов.

Траты на ремонт. Если не делать ремонт хотя бы раз в несколько лет, состояние квартиры будет ухудшаться. А значит, ее привлекательность на рынке будет падать и сдать ее по прежнему тарифу будет труднее.

Цена. Простои при сдаче неминуемы, в том числе и потому, что у рынка аренды есть сезонность. И всякий раз встает дилемма: сдать прямо сейчас с дисконтом или подождать пару месяцев до высокого сезона, когда можно сдать выгоднее.

В августе сдать квартиру проще, чем в начале года. Ведь к сентябрю приезжие студенты активно ищут жилье, а работники приезжают в город, чтобы начать работу. А в начале года квартира может простаивать несколько месяцев, и даже не будет звонков.

Эту тенденцию можно заметить по «Гугл-трендам».

Человеческий фактор. Сразу понять, какой человек перед вами, очень сложно. И если вы ошибетесь с выбором арендаторов, это может выматывать эмоционально. Например, вы будете переживать за сохранность имущества или периодически будут звонить соседи с жалобами на ваших квартирантов. Либо арендаторы будут вас просить приехать по каждой мелочи.

В Т—Ж уже публиковали истории читателей о плюсах и минусах сдачи в аренду.

Можно ли сдавать неофициально

Часто под неофициальной сдачей подразумевается отсутствие письменного договора, то есть устная договоренность. На самом деле неофициальная сдача — это когда собственник не платит налог с полученных доходов.

Когда владелец как физлицо получает доход от жильцов, он должен подать декларацию и заплатить 13% НДФЛ в бюджет. Если он получает деньги от арендаторов в счет коммунальных платежей, то нужно уплатить налог еще и с этих сумм.

В Т—Ж уже была статья, как выгоднее всего платить налоги при сдаче квартиры. Самые выгодные варианты — стать самозанятым или приобрести патент. Вы можете прочитать, когда и в каком случае какой вариант лучше.

Существует заблуждение, что если сдавать квартиру на короткие сроки, например до 11 месяцев, то можно не платить налоги. Но это не соответствует действительности. Сроки сдачи не имеют значения.

Ставка НДФЛ для всех резидентов РФ — 13%. Исключений нет ни для кого: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей. Декларацию надо подать за прошедший календарный год до 30 апреля следующего года.

Я считаю, что сейчас сдавать квартиру и делать все легально стало гораздо проще. Нет смысла прятаться и бояться, потому что есть возможность сделать все по закону.

Варианты сдачи квартиры

На мой взгляд, если заключать договор на долгий срок, это накладывает определенные обязательства как на собственника, так и на арендатора. К тому же у арендаторов может в любой момент все поменяться: уменьшится доход или они захотят переехать. Тогда арендатору достаточно предупредить за оговоренный договором срок, и можно съезжать.

Собственник в этом случае должен подавать документы в официальные инстанции. Если обычно сроки аренды не такие длинные, то вряд ли стоит этим заниматься. Кроме того, это влечет дополнительный риск для собственника квартиры.

Пока действует договор, наниматель вправе жить в квартире и хранить там свое имущество, даже если несколько месяцев не платит за аренду. Ведь выселить человека на улицу можно только по решению суда или с согласия квартиранта.

Конечно, некоторые собственники просто выкидывают вещи из квартиры арендаторов и меняют замки, но это больше похоже на самоуправство, чем на цивилизованное ведение бизнеса. Про расторжения еще поговорим ниже.

На 11 месяцев. Самый распространенный вариант заключения договора. Большинство квартир сдаются именно на срок 11 месяцев, поскольку договор на такой срок не нужно регистрировать в Росреестре.

В своей практике я заключаю договоры всегда на 11 месяцев. При этом у меня редко кто остается в квартире больше года. Возможно, из-за возрастной специфики — как правило, у меня живут студенты и молодые люди до 30 лет. Поэтому перезаключать договор на очередные 11 месяцев обычно не приходится.

Посуточно. Сдача квартиры посуточно — это именно бизнес, так как занимает все ваше время. При должном подходе посуточная аренда — аналог отеля, но со своей спецификой.

В основном посуточно обычно снимают туристы, люди в командировке, любители вечеринок, любовники. Здесь многое зависит от местоположения квартиры — какую именно категорию людей она будет привлекать. Но на рынке посуточной сдачи весьма большая конкуренция. Более подробно об опыте посуточной сдачи мы писали в статье о том, как зарабатывать больше на сдаче квартиры.

Способы сдачи

Самостоятельно. Если вы готовы потратить время, чтобы составить грамотное объявление и сделать качественные фотографии, а еще больше времени — на показы квартиры, это ваш вариант. Он самый затратный по времени, зато позволяет познакомиться с рынком — узнать, какие люди интересуются вашей квартирой: студенты, семейные пары или матери-одиночки.

Однако не все собственники готовы принимать иностранных студентов и ставить их на миграционный учет. Такой учет по месту пребывания не несет особых рисков, к тому же его можно прекратить в любой момент, но не все про это знают.

Самым неопрятным арендатором в моей практике был студент из Ирака, который прожил в квартире всего три месяца, пока его не депортировали из страны. После себя он оставил «авгиевы конюшни». Казалось бы, ничего особенно, но все было ужасно засаленным — похоже, этот человек был не сильно чистоплотным. На кухне жир, в ванной везде грязные потеки, у кровати сломали несколько поперечин.

До такого квартиру не удалось довести даже женщине-инженеру, которая за два года проживания ни разу не удосужилась протереть пыль на подоконнике. Служба клининга, конечно, справилась в обоих случаях, хотя уборщикам пришлось трудно.

Через риелторов. В случае сдачи через риелтора собственник экономит время, так как ему не нужно размещать объявление и показывать квартиру, хотя он на показах обычно присутствует. Еще собственнику не приходится торговаться с арендатором и составлять договор.

Но риелтор ответственности не несет — он лишь сводит соискателя жилья с собственником.

Я через риелтора никогда не сдавал, потому что не видел в этом необходимости. Я сам могу разместить объявление и показать квартиру. К тому же это экономит деньги арендатора, а ведь ему еще потом платить их мне.

Через доверительное управление. Такой услугой целесообразно пользоваться, когда сдаваемая квартира довольно дорогая.

Ведь при небольшой арендной плате невыгодно отдавать часть суммы от аренды управляющей компании. Еще эта услуга может быть интересна собственнику, который переезжает на постоянное место жительства в другой город или страну. Мы уже писали про это.

В небольших городах рынок доверительного управления квартирами отсутствует, поэтому зачастую роль агентства выполняют родственники и доверенные люди: они присматривают за квартирой вместо хозяина.

Законодательное регулирование

Договор аренды или договор найма. Обычно говорят «договор аренды», имея в виду договор коммерческого найма жилья, — когда один человек сдает квартиру другому. На самом деле договор аренды заключается только в случае, когда человек заключает договор с организацией.

Например, в 2017 году я сдавал квартиру на 11 месяцев компании или фирме, чтобы там проживали двое сотрудников. Со мной заключался договор аренды жилого помещения.

Какие есть риски при сдаче квартиры

Повреждение имущества. Повреждение может произойти неумышленно: например, протекут трубы и это испортит ламинат. Еще квартиру могут затопить соседи, или холодильник может сломаться от старости — арендаторы тут ни при чем. Такие последствия собственник расхлебывает за свой счет.

Первый касается амортизации — когда техника, мебель и инженерные коммуникации со временем приходят в негодность. На это нужно закладывать бюджет: периодически делать локальный ремонт и раз в 10—15 лет — капитальный. То есть в своих расчетах прибыль с аренды можно смело уменьшать на 5—10% — в счет амортизации. Честно сказать, я никогда не проводил таких расчетов.

Второй момент касается случаев, когда имущество испорчено по вине арендатора: например, он сломал стул, испачкал обои или поцарапал мебель. Собственник может возместить свои убытки за счет залога.

А если залога не хватит и с арендатором не удается договориться о возмещении, то истребовать через суд. Для этого желательно иметь фото квартиры или перечень имеющегося там имущества, где есть оценка его состояния на день передачи на тот момент, когда стороны заключали договор, — чтобы потом доказать факт порчи имущества.

Субаренда. Иногда на собственников выходят агентства, которые занимаются субарендой. То есть вы заключаете договор с агентством, оно ежемесячно платит сумму аренды, но при этом сдает квартиру посуточно.

При таком варианте квартира довольно сильно изнашивается, поэтому собственники обычно прописывают в договоре запрет на субаренду и тщательно наблюдают за действиями арендаторов.

Проживание большого количества жильцов. Бывает, что в договоре прописывается, что проживает два человека, а по факту в квартире оказывается 22 разнорабочих из Средней Азии. Из-за этого быстрее изнашиваются коммуникации и имущество, а также могут быть жалобы со стороны соседей.

Чтобы контролировать количество жильцов, лучше периодически проверять квартиру. Я прихожу, может быть, раза три за год, но я внимателен к деталям. Сразу видно, сколько человек проживает и как изменяется состояние квартиры. Ведь главное — не переборщить, чтобы не отпугнуть добросовестных арендаторов.

Противоправные действия арендаторов. Если собственник не будет контролировать арендаторов, в его квартире, например, может появиться притон. И будет ли нести ответственность владелец, зависит от того, знал ли он, что происходит в квартире, или нет.

Чтобы такого не произошло, рекомендуется периодически устраивать проверки квартиры, а также перед заключением договора пробить паспортные данные арендаторов по открытым базам данных — об этом ниже.

Счетчики. Существует риск, что арендаторы съедут, а потом обнаружится, что фактические показания счетчиков не подавались полгода или год. Поэтому стоит следить за регулярностью оплаты коммунальных платежей, а также время от времени сверять показания счетчиков.

Подготовка квартиры к сдаче

Ремонт и мебель. Хороший ремонт обходится дорого, ведь он включает в себя затраты на материалы, оплату труда отделочников и месяцы простоя без арендаторов. А дальше любое неизбежное повреждение в квартире будет стрессом для собственника. Поэтому в большинстве арендных квартир оставляют бабушкин ремонт.

На мой взгляд, стоит затевать ремонт только в случае, если он повысит стоимость аренды на 3000—5000 Р. При этом на ремонт может уйти не одна сотня тысяч рублей.

Таким образом, когда вы планируете сдавать квартиру, не стоит чрезмерно тратиться на ремонт и мебель — подойдет из «Икеи». Главное — всегда оценивать, как быстро окупится то или иное вложение.

Перед заездом новых жильцов я всегда покупаю новую занавеску для ванной, кухонную скатерть, коврик в прихожую и туалетные ершики.

А также заказываю генеральную уборку, включающую очистку окон и стирку штор.

В 2020 году у меня ушло на такую подготовку квартиры экономкласса 4000 Р. Все принадлежности я покупал по самой низкой цене в сетевых гипермаркетах. При этом внешний вид квартиры меняется кардинально — ощущение, что все новое.

Вряд ли это станет решающим фактором, но определенно улучшит первое впечатление. Уборка также сразу видна, даже если ремонт простой, — все отмечают чистоту. Правда, эффекта чистоты хватает всего на несколько недель — затем нужно снова освежить квартиру, если арендатора за это время найти не удалось.

Определение арендной платы. Чтобы определить оптимальный размер арендной платы и не прогадать, требуются навыки. Самое простое — изучить похожие объявления в районе расположения дома.

Фотографии квартиры. Чтобы сделать хорошие фотографии квартиры, надо произвести подготовительные работы и правильно расставить мебель. Обычно я сначала отрисовываю мебель в проектировочной программе, чтобы понять необходимое количество предметов. Представляю, как я сам жил бы в гостиничном номере, и исходя из этого подбираю удобную расстановку.

Прямо перед фотографированием стоит произвести в квартире генеральную уборку. Очень желательно, чтобы день был солнечным, тогда комнаты с окнами на юг наполнятся ярким светом и теплыми тонами.

Я всегда делаю фотографии в режиме панорамы или 3D-панорамы — в зависимости от того, какой режим есть в телефоне. Это помогает лучше отобразить пространство, потому что при обычном фотографировании невозможно передать объем — у объектива фотокамеры слишком узкий фокус.

Как найти квартирантов самостоятельно

Главное, о чем хочется сказать, — не каждый квартирант подойдет. Не стоит сдавать квартиру первому, кто откликнулся на объявление. Присмотритесь внимательно к человеку, это поможет избежать множества проблем. Если есть сомнения в адекватности человека, проще отказать и дождаться подходящего кандидата.

Способы поиска. Самый простой и быстрый способ — разместить объявления на популярных площадках, например «Авито» или «Циане». Популярность того или иного сервиса зависит от региона. Еще можно обратиться к риелтору.

Важно подробно заполнить информацию, ведь многие люди в поиске используют фильтры. Если какой-то критерий для вашей квартиры не заполнен, объявление в таком случае не отобразится.

Например, если к квартире прилагается закрепленное парковочное место, а вы не указали это, ваше объявление пропустит потенциальный арендатор, который ищет жилье с возможностью парковки автомобиля.

Важно и текстовое описание квартиры, хотя моя практика показывает, что половина людей его не читают: когда они звонят, то задают вопросы, ответы на которые указаны в объявлении.

Вот шаблон одного из моих объявлений на «Авито», включая эмодзи:

Как правильно показывать квартиру. Недавно я слышал мнение, что разумно показывать квартиру всем желающим в одно и то же время, назначив удобный для себя день показа. Возможно, в этом что-то есть.

Я теперь никогда не показываю квартиру в день звонка, так как часто сталкивался с тем, что человек просит показать квартиру срочно — и просто не приходит на встречу. Сейчас я всегда переношу показ на следующий день и прошу позвонить мне за час до этого. Часть людей при этом пропадает, но те, кто перезванивает, приходят наверняка.

Помимо этого, стоит проверить, есть ли у человека задолженность перед службой судебных приставов. У меня был неудачный опыт сдачи квартиры таким людям. Если человек не хочет платить по своим обязательствам перед другими людьми и доводит до судебных разбирательств, не стоит рассчитывать, что он заплатит вам. Его желание платить может неожиданно закончиться, а тут уже и до конфликта недалеко. Я предпочитаю этого избегать, тем более базы открыты, и закон не нарушается.

А еще важно просто пообщаться с человеком — посмотреть, насколько он адекватен, какую информацию о себе рассказывает и опоздал ли на просмотр. Если человек опаздывает больше чем на 15 минут и не предупреждает, вряд ли стоит с ним вести дела.

Заключение договора

Типовой образец. Я не юрист, но считаю, что стоит максимально подробно и достоверно зафиксировать все нюансы: когда и в каком размере переводится арендная плата, кто оплачивает квитанции и подает показания счетчиков, какая мебель и в каком состоянии находится в квартире.

Это стоит также сделать, чтобы не забыть о том, на каких условиях заключался договор. И спустя месяцы не столкнуться с непониманием — у вас уже все прописано на бумаге.

Получение обеспечительного платежа. Его еще называют гарантийным платежом или залогом. Это сумма, которую арендатор оставляет собственнику в качестве компенсации на случай порчи имущества или неуплаты за аренду.

Правда, если ремонт и мебель в квартире обычно стоят несколько сотен тысяч рублей, то залог, как правило, — половина арендной платы. Этого может не хватить в случае серьезных повреждений квартиры. Именно поэтому стоит обратить пристальное внимание на адекватность арендаторов.

Передача квартиры. Передача квартиры происходит по акту приема-передачи, где с разной степенью дотошности описывается состояние квартиры. В большинстве случаев это просто шаблон из интернета, где ничего толком не прописано. Я не поддерживаю такую позицию и выступаю за фиксацию на бумаге текущего состояния квартиры.

Что нужно делать, когда человек проживает в квартире

Главное — соблюсти баланс навязчивости и контроля. В основном это зависит от собственника. Я стараюсь поддерживать доброжелательные отношения с арендаторами: не даю никаких указаний и не предъявляю жестких требований. Но если их просьбы превышают разумные пределы, я попрошу людей на выход.

Обычно, если есть какие-то вопросы, я всегда стараюсь решить их самостоятельно или с привлечением специалистов. Например, засорился унитаз — зову знакомого сантехника. Ведь арендаторы часто не хотят сами даже поменять перегоревшую лампочку — просто не обращают на нее внимания.

Обязательно ли регистрировать жильцов. Временная регистрация — это временная прописка по месту пребывания, то есть там, где человек временно проживает в текущий момент.

Если у вас нет желания никого временно регистрировать, скажите, что услуга стоит один усредненный ежемесячный коммунальный платеж в месяц, — большинство желающих сразу пропадет. А если они соглашаются — берете оплату вперед на определенное количество месяцев и идете регистрировать на этот период.

Уплата налога на имущество и капитального ремонта. Собственник оплачивает имущественный налог на квартиру раз в год. Сумма налога зависит от кадастровой стоимости объекта и может отличаться в разных населенных пунктах, но обычно не превышает 1000—2000 Р. Это не так много — зачастую вызов сантехника обходится дороже.

Что касается капитального ремонта, то взносы на него обычно платят арендаторы в рамках коммунальных платежей. Это также прописывается в договоре аренды.

Как получать арендную плату

Если сдавать квартиру официально, то совершенно не важно, каким способом получать арендную плату: можно наличными и по безналу. Если собственник оформлен как самозанятый или ИП, надо пробивать чеки через приложение, но это актуально только для НПД. Если как физическое лицо — тогда можно выписывать расписку.

В каких случаях можно увеличить арендную плату. Я ни разу не повышал плату, пока у меня жил один жилец. Но жильцы у меня жили обычно меньше года, поэтому цена не так сильно менялась за это время. Зато цена для разных жильцов колебалась постоянно — как в сторону увеличения, так и уменьшения.

Нужно ли сообщать куда-то о том, что сдал квартиру. Если квартира сдается на срок менее 11 месяцев, никуда сообщать об этом не требуется. Если срок превышает 12 месяцев, надо регистрировать договор в Росреестре.

Следующий важный шаг — задекларировать полученный доход. Но это нужно сделать уже в следующем году, не позднее 30 апреля, если не платишь НПД.

Как платить налоги. Регистрироваться в качестве ИП или самозанятых не обязательно, но вполне вероятно, что в плане уплаты налогов один из этих статусов будет выгоднее. Мы уже разбирали этот вопрос в статье о том, как выгоднее платить налоги.

Расторжение договора

Инициаторами расторжения договора могут быть как хозяин, так и арендатор. Только нужно заранее предупредить об этом — обычно за 30 дней.

В некоторых случаях по договоренности с арендатором можно выселить его и раньше, вернув деньги за неиспользованные дни месяца, — обычно конфликта в этом случае не возникает.

Перед возвратом залога всегда стоит внимательно проверить исправность и сохранность всех вещей, чтобы не получилось, как в этой истории с шаловливым котиком.